五、某房地產(chǎn)占地面積2580m2，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房。為了估價其市場買賣價格，估價人員運用收益層對一層的出租商鋪進行了估價(估價方法正確)，確定其估價時點的價格為12566元/m2。根據(jù)當?shù)厣虡I(yè)用房樓層價格變化規(guī)律(一、二層差價2%，二、三層差價5%，三、四層差價2%)，判斷出二層價格為12309元/m2，三層價格為11694元/m2，四層價格為11460元/m2，從而得出估價對象房地產(chǎn)的市場價格為：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。試問：如此確定的最終結(jié)果是否正確?為什么?

　　【正確答案】：不正確。因為估價對象用途是商住混合，需按不同用途分別估價。

　　上海××公寓部分房地產(chǎn)抵押價值評估報告

　　上�！痢练康禺a(chǎn)估價有限公司

　　封面(略)

　　目錄(略)

　　致委托方函

　　×××先生：

　　受您的委托，本公司根據(jù)中華人民共和國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，遵循合法、科學、客觀、公正的原則，對您所委托的上�！痢凉�寓(上海市長寧區(qū)平武路××號)內(nèi)，建筑面積為6992.42m2的房地產(chǎn)現(xiàn)狀公開市場價值進行評估。根據(jù)委托方擬將估價對象進行抵押的估價目的和提供的相關資料以及本公司收集的相關資料和現(xiàn)場勘察結(jié)果，現(xiàn)將估價對象于2001年5月18日(估價時點)的現(xiàn)狀公開市場價值報告如下：

　　房地產(chǎn)總價：人民幣41600000元

　　大寫：肆仟壹佰陸拾萬元整

　　單位建筑面積均價：人民幣5950元/m2

　　大寫：每平方米伍仟玖佰伍拾元整

　　上�！痢练康禺a(chǎn)估價有限公司

　　法定代表人：×××

　　2001年5月31日

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設和限制條件

　　1.本報告提供的估價結(jié)果是公開市場價值。所謂公開市場價值，是指估價對象于估價時點在市場上出售并按以下條件取得的合理價格：

　　(1)買賣雙方不因任何特殊利益抬高或者降低房地產(chǎn)真實價值;

　　(2)有一段合理交易時間;

　　(3)在此期間房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定;

　　(4)房地產(chǎn)買賣程序符合國家法律規(guī)定。

　　2.截止到估價時點，估價對象的上海市房地產(chǎn)權(quán)證還未辦理。根據(jù)估價方向上海市房屋土地管理局有關部門查詢的結(jié)果和委托方的承諾，估價對象不存在抵押權(quán)、擔保權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項權(quán)利，其房地產(chǎn)權(quán)利人為葉鴻林、林春海(其中××公寓D、E座24套為權(quán)利人葉鴻林所有;××公寓A、B、C座23套為權(quán)利人林春海所有)。

　　3.截止到估價時點，估價對象均已裝修，因此本報告提供的估價結(jié)果己包含了室內(nèi)裝修價值。

　　4.本報告提供的估價結(jié)果，只為委托方向銀行進行抵押提供價值參考依據(jù)，而不對其他用途負責。

　　5.本報告提供的估價結(jié)果是估價對象現(xiàn)狀公開市場價值，并未考慮未來物業(yè)強制處置、要求迅速變現(xiàn)的特性。

　　1.估價結(jié)果報告缺少土地權(quán)屬狀況描述。 2.估價結(jié)果報告中估價時點應確定至日。 3.估價結(jié)果報告中估價原則缺少估價時點原則。 4.估價結(jié)果報告中缺少對估價方法定義的描述。 5.估價技術(shù)報告中缺少房屋裝修和設備情況的描述。 6.估價技術(shù)報告中，對于區(qū)域因素的描述缺少針對估價對象的具體因素分析，只有上海和長寧區(qū)的因素分析。 7.市場比較法中，案例B并不在估價對象一條路上，且未說明市場情況一致，屬于可比案例選擇錯誤。 8.市場比較法中，案例A應做適當朝向修正。 9.市場比較法中，案例B應做適當景觀修正。 10.市場比較法中，房型因素的修正系數(shù)分子分母顛倒。 11.收益法中毛租金的選取缺乏必要的依據(jù)。 12.收益法代理費用應為一次性費用，不能分攤為70年計算。 13.收益法資本化率缺少依據(jù)和計算過程。 14.收益法土地使用年限計算錯誤，應為67年。 15.估價結(jié)果確定理由不充分，不能直接給出各占50%的結(jié)論。 16.最終估價結(jié)果缺少單價。