三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分)

　　××大廈房地產(chǎn)估價報告

　　封面及目錄(略)

　　致委托方函

　　××股份有限公司：

　　受貴公司委托，我公司對貴公司位于××市××路××號院內(nèi)的××大廈(以下簡稱估價對象)的公開市場價值進(jìn)行了評估。

　　我公司估價人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)業(yè)增長價格參考的估價目的，遵循估價原則，按時估價程序，運用適宜的估價方法，在實地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗對影響估價對象價值因素的分析，確定估價對象作為抵押貸款擔(dān)保物態(tài)參量公開市場價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價：(略)。

　　××房地產(chǎn)評估有限公司(公章)

　　2004年10月16目

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設(shè)與限制條件(略)

　　房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　一、委托人

　　××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

　　二、估價機構(gòu)

　　××房地產(chǎn)評估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書號(略)

　　三、估價對象

　　××大廈是位于××市××路××號院內(nèi)的一幢寫字樓。建設(shè)用地面積5000m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積3000m2;地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2001年10月10日)。取得士地使用杈后，經(jīng)過兩年時間，大廈建設(shè)完成，投入使用�！痢凉煞萦邢薰�司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至估價時點，估價對象未設(shè)定抵押等他項權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機組，為大廈提供雙電源保證。

　　估價對象實物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況(略)。

　　四、估價目的

　　確定估價對象抵押價值。

　　五、估價時點

　　2004年10月10日。

　　六、價值定義

　　本報告中的估價結(jié)果為估價對象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價時點的公開市場價值。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法

　　根據(jù)估價對象的特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，講為估價對象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活躍，因此，本次評估采用收益法和市場法進(jìn)行估價，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。

　　十、估價結(jié)果(略)

　　十一、估價人員(略)

　　十二、估價作業(yè)日期

　　2004年10月10日至2004年10月16日。

　　十三、估價報告應(yīng)用的有效期

　　自估價報告完成之日起一年內(nèi)有效

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　一、個別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價方法選用

　　結(jié)合估價對象的特點，經(jīng)過估價人員反復(fù)的分析與研究，估價對象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場成交實例，因此，本次評估采用收益法和市場結(jié)進(jìn)行估價，然后，綜合收益法和市場法的估價結(jié)果，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，確定最終的估價結(jié)論。

　　六、估價測算過程

　　(一)收益法估價測算過程

　　1.年有效毛收入估算　估價人員經(jīng)過細(xì)致的市場調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場上同類物業(yè)(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細(xì)實例比較與分析略)。估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，(能源費及物業(yè)管理費另計)，出租率為90%，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6%;地下車位的正常租金為1000元/(月/個)，出租率100%，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1加.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%

　　=2211.60萬元。

　　2.年運營費用估算

　　(1)年維修費。根據(jù)××市的規(guī)定和估價對象的建筑結(jié)構(gòu)，估價對象的維修費確定為房屋重置價格的2%，估價對象的重置價格為1500元/m2(確定依據(jù)及過程略)，故：

　　年維修費=1500×3800×2%=114.00萬元

　　(2)年管理費。年管理費按年租金的3%計，故：

　　年管理費=2211.6×3%=66.35萬元

　　(3)年保險費。估價對象的保險費按房屋重置價的0.3%計，故：

　　年保險費=1500×38000×0.3%=17.10萬元

　　(4)年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5%，則：

　　年房產(chǎn)稅和兩稅一費=2211.6×(12%+5.5)=387.03萬元

　　(5)年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

　　年土地使用稅=5×5000=2.50萬元.

　　(6)年運營費用合計：

　　年運營費用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬元

　　3.年凈收益估算

　　年凈收益=年有效毛收入-年運營費用=2211.60-586.98=1624.62萬元

　　4.確定適當(dāng)?shù)膱蟪曷释ㄟ^市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)(含地下車庫)的綜合報酬為7.5%(具體過程略)。

　　5.求取收益價格預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

　　自估價時點至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

　　V=A/R×[1-1/(1+R)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26萬元

　　故運用收益法的估價結(jié)果為20170.26萬元。

　　(二)市場法估價測算過程

　　1.可比實例的選取 估價人員通過市場調(diào)查，按時用途：結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實例，具體情況見下表(房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個別因素詳細(xì)情況比較略)。

　　2.比較修正過程

　　(1)交易情況修正。由于實例B、C的交易方式為拍賣、、招標(biāo)，故較正常價格偏高，估計分別偏高2%和1%，故實例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。

　　(2)交易、日期修正。根據(jù)估價人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)業(yè)的價格自2003年12月起平均每月上漲0.5%，故實例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。

　　(3)區(qū)域因素修正：估價人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、分析，并對實例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價對象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。

　　(4)個別因素修正。估價經(jīng)過逐項認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實例A的個別因素狀況比估價對象差2%，實例8的個別因素狀況比估價對象好1%，實例C的個別因素狀況比估價對象差1%(具體分析判斷過程略)，故實例A、B、C的個別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。

　　3.求取比準(zhǔn)價格

　　實例A：

　　6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/m2

　　6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)=6747元m2

　　6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963元/m2

　　由于三個實例與估價對象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價對象的單位比準(zhǔn)價格：

　　單位比準(zhǔn)價格=(6818+6747+6963)/3=6843元/m2

　　故運用市場法的估價結(jié)果為：

　　比準(zhǔn)價格=6843×3000=20529.00萬元

　　七、估價結(jié)果確定

　　由于采用收益法和市場法估價的結(jié)果非常接近，故取兩種估價方法估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)的價格。

　　估價對象房地產(chǎn)價格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63萬元

　　取整為20350(精確到萬元)

　　單位價格：20350+38000=5355元/m2(取整)

　　估價人員根據(jù)估價目的，按時房地產(chǎn)估價的估價原則、方法和程序，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，確定估價對象在估價時點2004年10月10日的抵押價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價：(略)