1.市場比較法

　　(1)可比實例選擇錯誤:

　　A.是否為估價對象的類似房地產(chǎn):理113

　　A-1.可比實例應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)-可比實例與估價對象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)

　　A-2.可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同-大類用途相同:居住.商業(yè).辦公.旅館.工業(yè).農(nóng)業(yè)

　　A-3.可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當-如指面積:0.5<=(可比實例規(guī)模/估價對象規(guī)模)<=2

　　A-4.可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同-大類用途相同:鋼結(jié)構(gòu).鋼筋混凝土結(jié)構(gòu).磚混結(jié)構(gòu).磚木結(jié)構(gòu).簡易結(jié)構(gòu)

　　A-5.可比實例的檔次應(yīng)與估價對象的檔次相當-裝飾裝修.設(shè)備(如電梯.空調(diào).智能化).環(huán)境等方面的齊全.好壞程度應(yīng)相當

　　A-6.可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同-當兩者不相同時,一般不能作為可比實例

　　A-7.可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近-一般認為,交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用

　　A-8.可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合-房地產(chǎn)的交易類型主要有買賣和租賃兩大類.其中根據(jù)交易方式,又可分為協(xié)議.招標.拍賣.掛牌等交易類型.在實際估價中,多數(shù)情況是要求選取買賣實例為可比比實例,而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實例,包括抵押.抵債.房屋拆遷補償?shù)饶康牡墓纼r.但當選取土地使用權(quán)實例為可比實例時,目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實例.

　　A-9.可比實例的成交價格應(yīng)是正常市場價格或能夠修正為正常市場價格

　　B.成交日期與估價時點不宜超過一年,提到了市場平衡可用二年

　　選取可比實例的數(shù)量要求:一般選取3～10個可比實例即可

　　(2)比較標準選錯:

　　A.交易情況修正:以正常市場價格為基準(理121)

　　具體為: 1.如估價對象是特殊交易方式的交易(拍賣.招標.協(xié)議(理119,案196)選取的可比實例也是特殊交易方式的,應(yīng)說明是否為正常交易,即交易情況修正的方向是將所有可比實例的價格修正為正常價格,也就是說:假設(shè)估價對象是在正常情況下交易.(案197)

　　B.交易日期調(diào)整:以成交日期時的價格為基準(理124)

　　C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整:以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(理129)

　　(3)系數(shù)表達錯誤:

　　A.交易情況修正.房地產(chǎn)狀況調(diào)整:100/ ( )

　　B.交易日期調(diào)整:( )/100

　　(4)應(yīng)該修正的項目未修正或未加以說明

　　(5)單項修正不超過20%,綜合修正不超過30%

　　2.成本法:

　　(1)計算新建價格或重置價格有漏項

　　(2)成本扣費用均用客觀標準

　　(3)利息的取費基數(shù)和計息周期錯

　　(4)利潤的取費基數(shù)與利潤率的含義是否對應(yīng)(理139)

　　(5)舊有房地產(chǎn)算折舊

　　A.建筑物算折舊:物理折舊.功能折舊.經(jīng)濟折舊

　　A-1.折舊計算:N.n.R.C

　　A-2.設(shè)備.裝修.主體使用年限折舊因素太大要分類折舊

　　B.土地扣已使用年限價值:K

　　3.收益法:

　　(1)收益費用均用客觀標準而非實際標準

　　(2)測算有效收益漏計經(jīng)營率、空置率

　　(3)凈收益的測算:以年為單位

　　A.出租型:

　　A-1.收入:租金+(保證金&押金)的利息收入

　　A-2.費用:出租方承擔的費用:(理208)

　　a.維修費:

　　a.1折舊費的80%，關(guān)注N、n的確定

　　a.2重置價的2%左右

　　a.3收益的3%-5%

　　b.管理費:租金(收益)的3%～5%

　　c.保險費:房屋現(xiàn)值的1.5‰左右

　　d.房地產(chǎn)稅(城鎮(zhèn)土地使用稅.房產(chǎn)稅&城市房地產(chǎn)稅)

　　e.租賃稅費(營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、租賃手續(xù)費)

　　房產(chǎn)稅為租金收入的12% 營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加+城鎮(zhèn)土地使用費為5.8%左右

　　f.租賃費用(中介收取的租賃代理費)

　　書:家具設(shè)備折舊費:如果是出租人提供家具設(shè)備,應(yīng)扣除它們的折舊費

　　物業(yè)服務(wù)費用:物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行維護、養(yǎng)護、管理等所收取的費用

　　B.商業(yè)經(jīng)營型:注意扣除商業(yè)利潤

　　(4)費用:不扣建筑物折舊，但是要扣裝修、設(shè)備、設(shè)施的折舊;不扣貸款利息、所得稅、土地增值稅

　　(5)報酬率的確定:①跟風險成正比,風險大報酬率大;②同種房地產(chǎn)用途不同選用不同的報酬率;建筑物的報酬率>建筑物和土地綜合體的報酬率>土地的報酬率③確定依據(jù)一般為銀行一年期存款利率、國債利率、同類物業(yè)平均收益率、同行業(yè)物業(yè)的平均收益率，一般不考慮物價指數(shù)、經(jīng)濟增長率、貸款利率

　　(6)公式選擇錯誤或沒交待公式選擇的理由;有限年期公式中n的確定

　　(7)租約限定;租約期內(nèi)用租約租金,租約期外用客觀租金,空置的房地產(chǎn)用客觀租金

　　4.假設(shè)開發(fā)法:

　　(1)假設(shè)開發(fā)的方式一要合法，二要最高最佳使用

　　(2)開發(fā)經(jīng)營的方式

　　A.出租:用收益法把租金轉(zhuǎn)化成售價

　　B.出售:售價

　　(3)應(yīng)扣的費用項目有無漏記:如銷售稅(不含土地增值稅和所得稅)

　　(4)利息、利潤的計算:

　　A.傳統(tǒng)方法:同成本法

　　B.現(xiàn)金流量法:不單獨計算

　　(5)貼現(xiàn):

　　A、n的確定綜合考慮土地和建筑物

　　B.貼現(xiàn)率i的確定:綜合考慮利息.利潤

　　(6)評估在建工程:

　　A.續(xù)建成本利潤

　　B.續(xù)建期間整個項目的利息、管理費等