靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算

　　【2017年真題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為45%，開(kāi)發(fā)周期為3年，則該項(xiàng)目的年成本利潤(rùn)率為15%。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)成本在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)始時(shí)一次投入。參見(jiàn)教材P189。

　　【2015年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的年成本利潤(rùn)率等于成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的年數(shù)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。參見(jiàn)教材P189。

　　【2016年真題】在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是(　)。

　　A.建造費(fèi)用

　　B.融資費(fèi)用

　　C.其他工程費(fèi)用

　　D.專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率。在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，融資費(fèi)用不需要計(jì)算利息。參見(jiàn)教材P191。

　　【2017年真題】某投資者以8000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一棟寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為1000萬(wàn)元，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的資本金凈利潤(rùn)率為(　)。

　　A.9.38%

　　B.12.50%

　　C.15.63%

　　D.20.83%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是資本金凈利潤(rùn)率。資本金凈利潤(rùn)率=年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額/資本金=1000×(1-25%)/(8000×60%)=15.63%。參見(jiàn)教材P199。

　　【2017年真題】某投資者以160萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其中的60萬(wàn)元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。若該商鋪的年租金收入為30萬(wàn)元，不包括還本付息的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為(　)。

　　A.8.48%

　　B.13.56

　　C.15.00%

　　D.22.50%

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率。參見(jiàn)教材P201。

　　【2016年真題】關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說(shuō)法，正確的有(　)。

　　A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率

　　B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率

　　C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響

　　D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來(lái)的收益

　　E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力

　　『正確答案』BCE

　　『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。選項(xiàng)A描述的是投資回報(bào)率的概念，現(xiàn)金回報(bào)率是每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，投資回報(bào)率考慮了物業(yè)升值帶來(lái)的收益，現(xiàn)金回報(bào)率的現(xiàn)金報(bào)酬不包含物業(yè)升值帶來(lái)的收益;選項(xiàng)E正確，現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力。參見(jiàn)教材P201。

　　【2015年真題】某投資者于2013年1月以1000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)資金中的500萬(wàn)元為年利率7%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫(xiě)字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬(wàn)元，且市場(chǎng)價(jià)值增加5萬(wàn)元，在考慮增值收益的情況下，2014年該項(xiàng)投資的投資回報(bào)率為(　)。

　　A.10.37%

　　B.12.00%

　　C.20.24%

　　D.20.74%

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。

　　1.計(jì)算年還本付息

　　P=500，i=7%，n=10， A=P(A/P，i，n)=71.19

　　2.計(jì)算投資者權(quán)益增加值：71.19-500×7%=36.19

　　3.計(jì)算投資回報(bào)率