答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產資產管理和房地產投資組合管理以策略性管理為主。參見教材P336。

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運用多學科的知識，通過人員、場所、流程和技術的整合，來確保建筑環(huán)境的正常運行。參見教材P337。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是設施管理。設施管理的具體工作內容通常包括：制定長期財務規(guī)劃和年度財務計劃，設備更新財務預測，為業(yè)主提供購買和處置房地產資產的建議，室內布局與空間規(guī)劃，建筑設計與工程規(guī)劃，建造與維修丁程，設施維護和運菅管理，電訊整合、安全和綜合管理服務，信息管理與設施管理報告等。參見教材P337。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產資產管理。房地產資產管理的主要工作包括：制定物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機會、審批主要的費用支出，監(jiān)控物業(yè)運行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務企業(yè)的工作，協(xié)調物業(yè)服務企業(yè)與租戶的關系，定期進行資產的投資分析和運營狀況分析。參見教材P338。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是制定物業(yè)管理計劃。物業(yè)所有者(業(yè)主)的目標是制定管理計劃的基礎。參見教材P339。

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是加強市場宣傳。物業(yè)管理人員選定了進行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當?shù)男麄髅浇�，一般來說，對于中低檔寫字樓物業(yè)，選擇報紙的分類廣告或者物業(yè)顧問機構的期刊比較合適;對于大規(guī)模的收益性物業(yè)，還可選擇電視、廣播來進行宣傳。參見教材P341。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓物業(yè)的分類。乙級寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。參見教材P344。

　　8、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓分類中應考慮的因素。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬人在里面辦公，有沒有快捷有效地道路進出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的分類。一般說來，中心商貿區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。參見教材P345。

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓租戶的選擇。一般來說，為每個辦公室工作人員提供15～20㎡的單元內建筑面積比較合適，雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6㎡，但接待室、會議室、交通面積、儲藏面積、辦公設備所占的面積以及公共活動所需的面積等應給與足夠的考慮。參見教材P349。

　　10、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓租金的確定。根據(jù)建設部做出的有關規(guī)定，建筑面積按國家《建筑面積計算規(guī)則》計算，出租單元內建筑面積包括單元內使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內建筑面積加上分攤公用建筑面積。可出租面積=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。參見教材P350。

　　11、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓租金的確定。在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。參見教材P351。

　　12、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓租金的確定。物業(yè)服務企業(yè)可以通過對出租單元進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。參見教材P351。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABE

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產組合投資管理。進行資產的投資分析和運營狀況分析、制訂物業(yè)策略計劃是房地產資產管理的主要工作。參見教材P338。

　　2、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓物業(yè)的分類。專業(yè)人員主要依照寫字樓所處的位置、自然或質量狀況和收益能力進行分類。參見教材P344。

　　3、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓分類中應考慮的因素。人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫字摟時考慮的因素出發(fā)，通過判別寫字樓的吸引力，來對寫字樓進行分類。從這個角度出發(fā)，對寫字樓分類一般要考慮以下因素：寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。參見教材P345。

　　4、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓租戶的選擇。在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時常常要考慮以下三方面的因素：可能面積的組合、尋租者經(jīng)營業(yè)務的性質、尋租者將來擴展辦公室面積的計劃。參見教材P349。

　　5、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓租金的確定。在量測寫字樓面積時，有三個概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內建筑面積。參見教材P350。

　　6、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】

　　本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個標準指數(shù)(如消費者價格指數(shù)或商業(yè)零售價格指數(shù))，來確定租金定期增長的數(shù)量和幅度。參見教材P353。

　　7、

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】

　　本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。參見教材P356。

　　8、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅，所以選項D不正確;稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。所以選項E不正確。參見教材P367。

　　9、

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。參見教材P367。

　　10、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。收益性物業(yè)管理中的運營費用具體包括：人工費;公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費;綠化養(yǎng)護費;清潔衛(wèi)生費;保安費用;辦公費;固定資產折舊費;不可預見費;保險費;物業(yè)管理企業(yè)的服務費和利潤;法定稅費;房產稅。大修理基金不屬于收益性物業(yè)管理中的運營費用。參見教材P371-375。