第 1 題 王某以12000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購(gòu)房款的60%來(lái)自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購(gòu)房時(shí)還支付了相當(dāng)于購(gòu)房款1.5%的代理費(fèi)及其他費(fèi)用，于第2年末又投入自有資金40萬(wàn)元對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修，同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時(shí)支付了相當(dāng)于購(gòu)房款0.3%的手續(xù)費(fèi)和3%的契稅。王某的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是：第3年初將10間商鋪全部出租;第10年末以13000 元/㎡的價(jià)格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第15年末以15000元/㎡的價(jià)格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價(jià)格全部賣掉(每次賣房時(shí)均支付了相當(dāng)于售價(jià)5.5%的銷售稅金、0.3%的手續(xù)費(fèi)和1%的個(gè)人所得稅)。假設(shè)：在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間，商鋪的租金保持200元/(月·㎡)(按建筑面積計(jì))不變，空置和收租損失不計(jì)，年運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的25%;購(gòu)房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運(yùn)營(yíng)成本和還本付息支出均發(fā)生在年末;王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14%。

　　(1)完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫(xiě)出相應(yīng)的計(jì)算過(guò)程。

　　(2)列出自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)(不要求計(jì)算出結(jié)果)。(10分)

　　自有資金現(xiàn)金流量表 (單位：萬(wàn)元)

　　【參考解析】：