2.開發(fā)成本

　　(1)勘察設(shè)計等前期工程費及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費為：39.82萬元(計算過程略)

　　(2)基礎(chǔ)設(shè)施配套費�；�礎(chǔ)設(shè)施配套費包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)�、熱力等的建設(shè)費。根據(jù)××市近期公布的收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費為80元/m2(按建筑面積)，則合計318.57萬元。

　　(3)建筑安裝工程費。估價對象已建部分建筑安裝工程費為196.62萬元，則估價對象開發(fā)成本為：

　　39.82+318.57+196.62=555.01萬元

　　3.管理費用

　　管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。經(jīng)調(diào)查，管理費一般為開發(fā)成本的2%～4%，本次評估取其中問值，即按開發(fā)成本的3%計�。�

　　555.01×3%=16.65萬元

　　4.投資利息

　　按正常開發(fā)進度，整個項目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利率取一年期貸款利率5.76%。

　　555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81萬元

　　5.銷售稅費

　　估價對象尚未進入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。

　　6.開發(fā)利潤

　　經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%。

　　555.01×15%=83.25萬元

　　7.運用成本法的估價結(jié)果

　　4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬元

　　六、估價結(jié)果確定

　　運用假設(shè)開發(fā)法測算的價格為4846.27萬元，運用成本法測算的價格為4742.77萬元。根據(jù)估價目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果權(quán)重為50%，成本法估價結(jié)果權(quán)重為50%，則估價對象房地產(chǎn)價值為：

　　4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52萬元

　　則估價對象房地產(chǎn)價值為人民幣4792152萬元，大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)

　　對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關(guān)資料(見下表)，并用收益法評估該寫字樓的市場價值。

　　估價對象相關(guān)資料

　　名稱 數(shù)值 名稱 數(shù)值

　　總建筑面積 25000m2

　　房屋重置價格 2000元/m2

　　可出租建筑面積 22000m2

　　房屋耐用年限 50年

　　設(shè)備用房建筑面積 2500m2

　　房屋維修費率/年 房屋重置價格的2%

　　管理用房建筑面積 500m2

　　月物業(yè)管理費 5元/m2

　　營業(yè)稅及附加率 5.55%

　　土地剩余年限 45年

　　接租金收入計的房產(chǎn)稅率 12%

　　年報酬率 5%

　　平均正�？罩寐� 10%

　　管理費用率(含保險費、租賃費用) 租金的3%

　　可出租建筑面積的月租金(不含物業(yè)管理費) 50元/m2

　　估價對象相關(guān)資料

　　估價測算如下(節(jié)選)：

　　(一)年有效毛收入

　　22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000元

　　(二)年運營費用

　　1.年維修費用

　　25000×2000×2%=1000000元

　　2.年管理費用

　　年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失

　　=13068000×3%+500×50%=692040元

　　3.年營業(yè)稅及附加

　　年營業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274元

　　4.年運營費用小計

　　年運營費用=1000000+692040+725274=2417314元

　　(三)年凈收益

　　年凈收益=(一)項-(二)項=13068000-2417314=10650686元

　　(四)估價結(jié)果