參考答案及解析

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32. B 33.B 34.A 35.A

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD

　　三、判斷題

　　1.× 2.√ 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.√ 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×(2)P2=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}

　　=6000元/(0.25%-05%)×{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}=386840.23元

　　(3)P3=A2/i[1-1/(1+i)n]=1000元10.25%×[1-1/(1+0.25%)60]=55652.36元

　　(4)P=P1+P2+P3=(500000+386840.23+55652.36)元=942492.59元

　　(5)5年后的終值為：F=P(1+i)n=942492.59元×(1+0.25%)60=1094815.21元

　　(6)可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.21元/50%=2189630.42元

　　(7)可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡

　　(二)解：

　　1.編制資本金現(xiàn)金流量表

　　(1)甲方案的資本金現(xiàn)金流量見(jiàn)下表。

　　資本金現(xiàn)金流量表(單位：萬(wàn)元)

　　年還本付息A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=300×8%×(1+8%)10/[(1+8%)10-1]=44.71萬(wàn)元

　　(2)乙方案的資本金現(xiàn)金流量見(jiàn)下表。

　　資本金現(xiàn)金流量表單位·萬(wàn)元

　　2.用差額投資內(nèi)部收益率法進(jìn)行方案比選

　　(1)進(jìn)行單一方案評(píng)價(jià)

　　NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/(1+15%)5]+73.41/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)5+12403/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)10+13024/15%×[1-1/(1+15%)4]×1/(1+15%)15}萬(wàn)元=(-300+227.24+122.35+102.77+45.70)萬(wàn)元=19806萬(wàn)元

　　因?yàn)镹PV甲>0，所以甲方案可行。

　　NPV乙={-400+85/15%×[1-1/(1+15%)10]+155/15%×[1-1/(1+15%)9]×1/(1+15%)10}萬(wàn)元=(-400+426.60+182.82)萬(wàn)元=209.4萬(wàn)元

　　因?yàn)镹PV乙>0，所以乙方案可行。

　　(2)用差額投資內(nèi)部收益進(jìn)行方案比選

　　因?yàn)橐曳桨竿顿Y高于甲方案，由乙方案減去甲方案得到的現(xiàn)金流量表如下。

　　(3)計(jì)算(乙-甲)差額內(nèi)部收益率

　　令i1=16%

　　NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/(1+16%)5]+11.59/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)5+30.97/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)10+2476/16%×[1-1/(1+16070)4]×1/9(1+15%)15}萬(wàn)元=488萬(wàn)元

　　令12=17%

　　NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/(1+17%)5]+11.59/17%×[1-11(1+17%)5]×11(1+17%)5+30.97/17%×[1-1/(1+17%)5]×1/(1+17%)10+24.76/17%×[1-1/(1+17%)4]×1/(1+15%)15}萬(wàn)元=-0.97萬(wàn)元

　　FIRR=16%+488/(4.88+097)×1%=16.83%

　　因?yàn)镕IRR=1683%>15%，所以乙方案優(yōu)于甲方案。

　　解析

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

　　4.B選項(xiàng)投資者要到達(dá)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差，但這個(gè)條件很難達(dá)到。

　　5.房屋施工面積包括本期新開(kāi)工的面積和上期開(kāi)工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。

　　8.土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本包括：①征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi);②收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用;③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用;④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用;⑤貸款利息;⑥土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及經(jīng)政府財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。

　　12.時(shí)間序列分析法包括簡(jiǎn)單平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法和指數(shù)平滑法。

　　15.(1)按月計(jì)息時(shí)，利息和=P[(1+i)n-1]=1000萬(wàn)元×[(1+8%/12)3×12-1]=270.24萬(wàn)元

　　(2)按季計(jì)息時(shí)，利息和=P[(1+1)n-1]=1000萬(wàn)元×[(1+8%/4)4×3-1]=268.24萬(wàn)元

　　(1)-(2)=2.0萬(wàn)元

　　17.P=120㎡×7800元/㎡×700/0=655200元，A=P1/[1-1/(1+i)n]=(655200-200000)元×(7.2%/12)/[1-1/(1+7.2/12)20×12]=3584.01元。

　　18.因?yàn)槟昀�率與年租金增長(zhǎng)率相同，故P=n×A1/(1+i)，P=F/(1+i)n，則A1=11837.97元，A5=A1(1+6%)5-1=14945.16元。

　　20.FIRR=i2+NPV2/(NPV2+|NPV3|)×(i3-i2)=16%+100/(100+|-50|)×(17%-16%)=16.67%.

　　22.A=Pi/[1-1/(1+i)n]=100萬(wàn)元×40%x75%/[1-11(1+7.5%)10]=5.83萬(wàn)元稅前現(xiàn)金回報(bào)率=凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資=(20×70%-5.83)/(100×60%)=13.62%

　　23.流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債。

　　24.總建筑面積(產(chǎn)量)=15000㎡×3=45000㎡，可銷售面積(銷售量)=45000㎡×800/0=36000㎡，根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的公式，銷售收入=總成本，銷售單價(jià)×銷售量=固定成本+單位可變成本×產(chǎn)量，設(shè)銷售單價(jià)為x，則：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/㎡

　　本題容易出錯(cuò)的點(diǎn)在于計(jì)算銷售收入要用可銷售面積，計(jì)算變動(dòng)成本應(yīng)用總建筑面積。

　　31.(1200+100+800)元/55%=3818.18元。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　8.B選項(xiàng)應(yīng)為所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額;D選項(xiàng)應(yīng)是商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)。

　　10.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。

　　12.以出讓方式取得熟地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金、征地拆遷費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成。

　　15.零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級(jí)購(gòu)物中心、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)、居住區(qū)商場(chǎng)、鄰里服務(wù)性商店和特色商店。

　　三、判斷題

　　1.商業(yè)物業(yè)的收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。

　　4.還可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式。

　　5.指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過(guò)程中的分配比率，其數(shù)值大小反映了不同時(shí)期數(shù)據(jù)在預(yù)測(cè)中的作用高低。a越小，則預(yù)測(cè)值越趨向平滑。

　　7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不另行計(jì)算;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

　　8.通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。

　　11.借款還本付息估算表屬于主要的輔助報(bào)表。

　　14.利率的變化會(huì)給REITs的實(shí)際收益帶來(lái)?yè)p失，尤其是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托。

　　15.收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。