第九章　其他估價方法及其運(yùn)用

　　判斷題

　　1.路線價法實(shí)質(zhì)上是比較法。在求取路線價時不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是路線價法概述。交易情況和市場狀況在確定路線價時已經(jīng)考慮了，所以計算估價對象價格時，只進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整即可。參見教材P364。

　　2.運(yùn)用路線價法時，臨街土地的價格評估，根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對路線價進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來求取。這些調(diào)整，可視為比較法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是路線價法概述。運(yùn)用路線價法時，臨街土地的價格評估，根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對路線價進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來求取。這些調(diào)整，可視為比較法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整。參見教材P364。

　　3.由于路線價是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做因素修正。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是路線價法概述。路線價不做交易情況修正和市場狀況調(diào)整，但必須進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，臨街寬度、深度、形狀，都是房地產(chǎn)狀況調(diào)整。參見教材P364。

　　4.通常將路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的平均數(shù)，設(shè)置為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度。以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，可簡化以后各宗臨街土地價值或價格的計算。參見教材P365。

　　5.劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一路線價區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是劃分路線價區(qū)段。如果路線較長的繁華地段，有時需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段。參見教材P365。

　　6.某城市路線價標(biāo)準(zhǔn)深度為18m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價格修正率分別為50%、30%、20%。則臨街12m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是編制價格修正率表。價值比重/面積比重=80%/2/3=120%，平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標(biāo)準(zhǔn)深度/所給臨街深度=(50%+30%)×18/12=120%。參見教材P370。

　　7.以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價作為路線價時，應(yīng)該采用平均深度價格修正率。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是計算臨街土地價值或價格。當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計深度價格修正率。“總累、單平”。參見教材P371。

　　8.基準(zhǔn)地價修正法估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性和調(diào)整系數(shù)體系的完整性和合理性。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是基準(zhǔn)地價修正法的含義�；鶞�(zhǔn)地價修正法估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)(修正系數(shù))體系的完整性和合理性。參見教材P378。

　　9.在基準(zhǔn)地價修正法中進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價在價值時點(diǎn)時的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時期時的值。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是基準(zhǔn)地價修正法的操作步驟�；鶞�(zhǔn)地價是定期公布的，所以在評估時，所能找到的基準(zhǔn)地價數(shù)據(jù)一定是過去的，需要將基準(zhǔn)地價在基準(zhǔn)日期的價格，調(diào)整為價值時點(diǎn)的價格。參見教材P378。

　　10.標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，必須是實(shí)際存在的。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法。標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)最好是實(shí)際存在的，在沒有合適的實(shí)際房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的情況下，可以虛擬某種狀況的房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)。參見教材P379。

　　11.標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法中，進(jìn)行房地產(chǎn)分組時，為確保估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，分組越小，組內(nèi)房地產(chǎn)越相似越好。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法。從理論上講，劃分的組越小，組內(nèi)的房地產(chǎn)越相似，從而需要調(diào)整的因素就會越少。但如果分組過小，則組內(nèi)的交易實(shí)例等“樣本”可能較少，從而難以滿足測算標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價值或價格的需要。參見教材P379。

　　12.修復(fù)成本法，主要用于評估不可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損額。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是修復(fù)成本法。修復(fù)成本法主要用于評估可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損額。不可修復(fù)的價值減損額用損失資本化法評估。參見教材P380。

　　13.長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，根據(jù)房地產(chǎn)在未來較長時期內(nèi)獲得收益的變動規(guī)律，推測和判斷房地產(chǎn)價格的方法。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是長期趨勢法概述。不需要了解收益方面的信息，只要知道過去的歷史價格信息就可以。參見教材P384。

　　14.長期趨勢法適用的估價對象是價值、價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是長期趨勢法概述。長期趨勢法適用的估價對象是價值、價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)。參見教材P384。

　　15.運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價值或價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是平均增減量法。運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價值或價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。參見教材P388。

　　16.移動平均法是對原有價值、價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計算一系列移動的時序價值、價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價值、價格的時間序列，借以消除價值、價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價值、價格變動的基本發(fā)展趨勢。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是移動平均法。移動平均法是對原有價值、價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計算一系列移動的時序價值、價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價值、價格的時間序列，借以消除價值、價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價值、價格變動的基本發(fā)展趨勢。參見教材P390。

　　17.一般房地產(chǎn)價格越高，則房地產(chǎn)價格上漲趨勢越強(qiáng)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是長期趨勢法的作用。房地產(chǎn)價格上漲或下降趨勢的強(qiáng)弱，與房地產(chǎn)目前的價格高低無關(guān)。參見教材P392。