第八章　假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用

　　判斷題

　　1.對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的地塊，絕對不能采用假設(shè)開發(fā)法估價。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象�？梢宰龉纼r假設(shè)，經(jīng)推測的最可能規(guī)劃條件下的假設(shè)前提下的房地產(chǎn)價值評估。參見教材P338。

　　2.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握的如何外，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件。假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果的準(zhǔn)確與否，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境。參見教材P339。

　　3.假設(shè)開發(fā)法中，靜態(tài)分析法的測算過程相對簡單，因此是優(yōu)先選用的方法。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)。在實(shí)際估價中應(yīng)優(yōu)先選用動態(tài)分析法。參見教材P341。

　　4.假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，房地產(chǎn)估價是站在一個典型的投資者的立場上，而房地產(chǎn)開發(fā)項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。參見教材P338。

　　5.假設(shè)開發(fā)法適用于待開發(fā)房地產(chǎn)，但不包括在建工程。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。假設(shè)開發(fā)法適用于在建工程的估價。參見教材P338。

　　6.如果是在建工程由現(xiàn)房被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“換手”的正常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個新的“前期”。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價前提。如果該在建工程要由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或被人民法院強(qiáng)制拍賣給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“換手”的正常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個新的“前期”。參見教材P341。

　　7.預(yù)測開發(fā)經(jīng)營期時，宜先把開發(fā)經(jīng)營期分成各個組成部分，分別預(yù)測，其中建設(shè)期預(yù)測相對較難，銷售期預(yù)測相對容易。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。預(yù)測開發(fā)經(jīng)營期，宜先把開發(fā)經(jīng)營期分成它的各個組成部分，然后分別預(yù)測出各個組成部分，再把預(yù)測出的各個組成部分連接起來。其中，建設(shè)期的預(yù)測要相對容易些，經(jīng)營期特別是銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測。參見教材P347。

　　8.在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況對應(yīng)的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，不一定是開發(fā)完工之時。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是開發(fā)完成后的價值。開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，可以是完工的時間，也可以在其之前(如提前預(yù)售)，也可以在其之后(如出租后出售)。參見教材P349。

　　9.在假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價時的相應(yīng)市場水平估計出來。(　)

　　『正確答案』╳

　　『答案解析』本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生。動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。參見教材P340。

　　10.房地產(chǎn)抵押估價和房地產(chǎn)司法拍賣估價，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價前提。房地產(chǎn)抵押估價和房地產(chǎn)司法拍賣估價，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。參見教材P342。

　　11.一般來說，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時，同一估價對象，在自己開發(fā)前提下評估出的價值大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價前提。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。參見教材P341。

　　12.建設(shè)期的時間從開工日開始，到竣工日截止。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。建設(shè)期是從取得估價對象日開始，到竣工日截止。題目中說的是建造期。參見教材P347。

　　13.在國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓中，投標(biāo)人運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算的投標(biāo)報價本質(zhì)上是投資價值而不是市場價值。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件。投資人站在自己特定立場上做的投標(biāo)報價，是個人意見，屬于投資價值。參見教材P339。

　　14.采用假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法估價時，應(yīng)計息項目包括后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)等。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。銷售稅費(fèi)是不計算利息的。一般假設(shè)銷售稅費(fèi)在銷售時才繳納，沒有計算利息的計息期。參見教材P348。

　　15.折現(xiàn)率是假設(shè)開發(fā)法在采用動態(tài)分析法時的一個重要參數(shù)，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)投資所要求的收益率，包含了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是折現(xiàn)率。折現(xiàn)率是假設(shè)開發(fā)法在采用動態(tài)分析法時的一個重要參數(shù)，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)投資所要求的收益率，包含了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。參見教材P350。