第七章　成本法及其運用

　　判斷題

　　1.成本法是先分別求取估價對象價值時點的重置成本或重建成本和折舊，然后將重置成本或重建成本減去折舊來求取估價對象價值的方法。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是成本法的含義。成本法簡要地說，是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法;較具體地說，是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。參見教材P284。

　　2.成本法是以房地產(chǎn)價格的各個組成部分累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價格，不能用于評估局部房地產(chǎn)的價格。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價對象。局部房地產(chǎn)評估也是可以采用成本法的。如果評估局部，可以先根據(jù)總體，測算出單價，再進行修正調(diào)整。參見教材P286。

　　3.成本法一般不適用于評估可獨立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價值和價格。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價對象。成本法一般適用于評估可獨立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價值和價格。參見教材P286。

　　4.在活躍的土地交易市場下，土地成本一般是由購置土地的價款和應(yīng)由賣方繳納的稅費和直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是土地成本。土地成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由買方繳納的稅費(契稅、印花稅等)和直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。賣方繳納的稅費(如增值稅、所得稅等)，和取得方的成本無關(guān)。參見教材P289。

　　5.采用成本法估價時，對于七通一平的熟地，其建設(shè)成本中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包含城市規(guī)劃要求配套的項目紅線外的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)�、供熱等設(shè)施的建設(shè)費用。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是建設(shè)成本。熟地已經(jīng)包含了這些項目在土地成本中。因此在計算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的時候，不再考慮這些項目。生地是需要計算這些項目的。參見教材P293。

　　6.成本法計算投資利息時，土地成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用，不管它們是借貸資金，還是自有資金，都應(yīng)該計算利息。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是投資利息。自有資金也有機會成本，也需要計算利息。參見教材P294。

　　7.成本法計算銷售稅費時，不包含應(yīng)由買方繳納的契稅，也不包含應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是銷售稅費。不包含買方繳納的稅費，是因為評估的是買賣雙方在各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價值，正常負(fù)擔(dān)下的交易價格。不含賣方繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅，是為了便于估算正常開發(fā)利潤，刨除個別因素。不同的企業(yè)，其土地增值情況和利潤情況差異較大。參見教材P297。

　　8.成本法中的開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下的開發(fā)商期望獲得的利潤。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤。開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下的平均利潤，而不是個別利潤、期望利潤。參見教材P297。

　　9.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)利潤為360萬元，土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率為18%。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤。投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用)=360/2000=18%。參見教材P298。

　　10.住宅建筑不論其經(jīng)濟壽命早于還是晚于土地使用權(quán)期限結(jié)束，均按照其經(jīng)濟壽命計算折舊。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。住宅土地使用權(quán)到期可以自動續(xù)期。土地使用權(quán)的限制無影響。非住宅遵循“孰短原則”，建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)到期的，應(yīng)該按照建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊;建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)到期的，無償收回建筑物的，應(yīng)該按照土地使用權(quán)到期時間計算折舊。參見教材P327。

　　11.建筑物重置成本是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價值時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方式。這個概念是重建價格。重建是復(fù)原，重置是替代。注意“相同”二字。參見教材P305。

　　12.重置成本是技術(shù)進步的結(jié)果，通常重置成本低于重建成本。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方式。技術(shù)進步，成本降低，故重置成本低于重建成本。參見教材P305。

　　13.在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。有些功能落后是可以修復(fù)的，有些功能落后是不可修復(fù)的。如無法調(diào)整的建筑設(shè)計的缺陷，就是不可修復(fù)的功能落后。參見教材P312。

　　14.建筑物的有效年齡，可能等于也可能大于或者小于其實際年齡。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的求取方法—年限法。建筑物的有效年齡取決于建筑物的維護保養(yǎng)情況，建筑物有效年齡可能等于也可能大于或者小于其實際年齡。參見教材P313。

　　15.一般而言，建筑物經(jīng)濟壽命短于其自然壽命。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的求取方法—年限法。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命。如果建筑物經(jīng)過了更新改造，包括改建、擴建和修繕等，其自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。參見教材P314。

　　16.利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟壽命。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的求取方法—年限法。利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟壽命。參見教材P313。

　　17.成新折舊法比較精準(zhǔn)，主要用于后期估價。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的求取方法—年限法。成新折舊法比較粗略，主要用于初步估價，或者同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是在大范圍內(nèi)開展建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。參見教材P317。

　　18.某房產(chǎn)年折舊率為1.6%，有效年齡為12年，按直線法評估該房產(chǎn)應(yīng)為完好房。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定。成新率=1-1.6%×12=80.8%。大于八成新。是完好房。參見教材P329。

　　19.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題。根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”參見教材P326。