第五章　比較法及其運用

　　判斷題

　　1.在運用比較法估價時，為了提高估價結果的準確性，選擇的可比實例多多益善。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是選取可比實例的要求。在運用比較法估價時，一般選取3～5個可比實例，不得少于3個。參見教材P182。

　　2.某估價師在對某房地產進行評估時，由于沒做交易實例收集工作，缺乏類似房地產的交易數(shù)據(jù)，所以放棄了采用比較法。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是比較法估價需要具備的條件。只要在價值時點的近期有較多的類似房地產的交易，就可以考慮采用比較法。估價師和估價機構沒做交易實例收集工作，不能成為不采用比較法的理由。參見教材P176。

　　3.可比實例的成交日期與價值時點相隔1年以上的不得采用。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是選取可比實例的要求。可比實例的成交日期與價值時點相差不宜超過1年，不得超過2年。參見教材P183。

　　4.如果可比實例的成交日期晚于價值時點，則進行市場狀況調整時，應該將可比實例的成交日的實際成交價格，調整為價值時點的價值。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是選取可比實例的要求�？杀葘嵗�的成交日期不應晚于價值時點。這樣的可比實例最好不選，談不上市場狀況調整。參見教材P183。

　　5.某可比實例買方應繳納的稅費由賣方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當買方應繳納的稅費增加時，該可比實例的正常負擔下的價格會下降。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔。正常負擔下的價格=賣方實得金額-賣方幫買方繳納的稅費。買方稅費增加，則正常負擔價格下降。參見教材P186。

　　6.在可比實例的成交日期至價值時點期間，無論房地產價格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進行市場狀況調整。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是市場狀況調整的方法。房地產市場價格平穩(wěn)時，可不進行市場狀況調整(實際上是進行了市場狀況調整，只是調整系數(shù)為100%)。參見教材P194。

　　7.建立比較基礎，統(tǒng)一財產范圍，既包括有和無的差別，也包括好與壞，優(yōu)與劣、新與舊的差別。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一財產范圍。建立比較基礎，統(tǒng)一財產范圍，只包括有和無的區(qū)別。好與壞、優(yōu)劣、新舊的差別在房地產狀況調整中處理。參見教材P184。

　　8.帶債權債務和其他權益或負擔的房地產價格=不帶有債權債務和其他權益或負擔的房地產價格-債權和其他權益價值+債務和其他負擔價值。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一財產范圍。調整的基本思路是，將帶有債權債務或其他權益或負擔的房地產，統(tǒng)一調整為不帶債權債務和其他權益或負擔的房地產價格。不帶債權債務和其他權益或負擔的房地產價格=帶有債權債務和其他權益或負擔的房地產價格-債權和其他權益價值+債務和其他負擔價值。參見教材P185。

　　9.在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，如果按照原幣種的價格進行了市場狀況的調整，則應該采取成交日期時的匯率。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一計價單位。在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種(如美元)的房地產價格換算為另一幣種(如人民幣)的房地產價格，應采用該價格對應日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行市場狀況調整，則對進行了市場狀況調整后的價格應采用價值時點的匯率進行換算。參見教材P188。

　　10.對同一房地產而言，建筑面積單價>套內建筑面積單價>使用面積單價。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一計價單位。一般情況下，建筑面積>套內建筑面積>使用面積，建筑面積單價﹤套內建筑面積單價﹤使用面積單價。參見教材P189。

　　11.在房地產交易實例收集工作中，要了解交易雙方的名稱、關系以及交易目的。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是搜集交易實例的要求。了解交易雙方的名稱、關系以及交易目的，才能據(jù)以判斷交易情況是否正常，交易價格是否是正常價格。參見教材P179。

　　12.市場狀況調整，就是將可比實例在價值時點的價格，調整為其成交日期的價格。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是市場狀況調整的內容。市場狀況調整，就是將可比實例在成交日期的價格，調整為價值時點的價格。參見教材P194。