第四章　房地產(chǎn)估價原則

　　判斷題

　　1.房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提有認識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價原則的作用。房地產(chǎn)估價原則可以使不同的估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的，同一價值時點的評估價值趨于相同或近似。參見教材P154。

　　2.根據(jù)合法原則，只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是合法原則。遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。參見教材P156。

　　3.鑒證性估價一般都要遵循獨立客觀公正原則，咨詢性估價可以不必一定要遵循獨立客觀公正原則。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是獨立客觀公正原則。咨詢性估價要站在某個特定單位或個人的立場上而非站在中立的立場上進行評估，嚴格地說不一定要遵循獨立客觀公正原則。參見教材P154。

　　4.估價對象狀況不是委托人或估價師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)估價對象實際狀況確定的，必須依法判定。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是合法原則。估價對象狀況不是委托人或估價師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)估價對象實際狀況確定的，而必須依法判定。參見教材P156。

　　5.在進行房地產(chǎn)估價時，對房地產(chǎn)市場情況的分析始終應針對價值時點時的狀況。(　)

　　『正確答案』 √

　　『答案解析』本題考查的是價值時點原則。不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況，但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。參見教材P162。

　　6.從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，故不必做到評估價值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是合法原則。從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是必須做到評估價值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。參見教材P156。

　　7.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象內(nèi)部各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。

　　8.某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設用地使用權出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10日報市規(guī)劃局批準變更用途為住宅、辦公;2011年5月9日報市規(guī)劃局批準變更容積率為3.0;2011年9月1日市國土局委托房地產(chǎn)估價機構評估需補交的土地使用權出讓金數(shù)額，則價值時點應為2010年10月10日和2011年5月9日。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是價值時點原則。一般情況下價值時點只有一個。但是此題中，產(chǎn)生補地價的情況有2次，2010年10月10日為第一次，變更了土地使用用途，第二次為2011年5月9日，變更容積率，兩次變更時都產(chǎn)生了補地價的需要，價值時點為變更時，所以有兩個價值時點。參見教材P161。

　　9.假設開發(fā)法中的后續(xù)必要支出及應得利潤，是遵循替代原理求取的。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是替代原則。假設開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。參見教材P166。

　　10.估價對象的權利人和意向取得者不一致時，確定估價對象的最高最佳利用狀況，應該始終從權利人角度進行估價。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。估價對象的權利人和意向取得者不一致時，應該先根據(jù)估價目的確定是從權利人角度還是意向取得者的角度進行估價，再根據(jù)其對估價對象依法享有的開發(fā)利用權利，確定估價對象的最高最佳利用狀況。參見教材P170。

　　11.謹慎原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下，對其作出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格偏高的一面，謹慎考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是謹慎原則。謹慎原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下，對其作出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面，謹慎考慮其導致估價對象價值或價格偏蓋的一面。參見教材P171。

　　12.改變規(guī)模的房地產(chǎn)價值-改變規(guī)模的必要支出及應得利潤>現(xiàn)規(guī)模下的房地產(chǎn)價值，則適用“改變規(guī)�！鼻疤�。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。經(jīng)分析、判斷，以改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應選擇改變規(guī)模前提進行估價�，F(xiàn)有房地產(chǎn)應改變規(guī)模的財務上可行的條件是：(改變規(guī)模后的房地產(chǎn)價值-改變規(guī)模的必要支出及應得利潤)>現(xiàn)規(guī)模下的房地產(chǎn)價值。參見教材P170。

　　13.估價目的和價值類型不同，采用的估價原則可以不同。抵押價值或抵押凈值的評估，除了應該遵循市場價值評估的原則外，還應該遵循謹慎原則。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的主要原則。估價目的和價值類型不同，采用的估價原則可以不同。抵押價值或抵押凈值的評估，除了應該遵循市場價值評估的原則外，還應該遵循謹慎原則。參見教材P154。