第三章　房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

　　判斷題

　　1.議價(jià)空間比較大的時(shí)候，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，市場(chǎng)景氣度高。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。議價(jià)空間大，買方處于優(yōu)勢(shì)，說(shuō)明市場(chǎng)不景氣。參見(jiàn)教材P86。

　　2.通常情況下，掛牌交易和拍賣方式出讓的地價(jià)最高，招標(biāo)方式出讓的地價(jià)次之，協(xié)議出讓的地價(jià)最低。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。在通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價(jià)最高，招標(biāo)方式出讓的地價(jià)次之，協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低。參見(jiàn)教材P88。

　　3.比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值趨向于最低賣價(jià)，成本價(jià)值趨向于最高買價(jià)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。從某種意義上講，比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值、開(kāi)發(fā)價(jià)值趨向于最高買價(jià)，成本價(jià)值趨向于最低賣價(jià)。從另一方面來(lái)看，比較價(jià)值趨向于市場(chǎng)價(jià)格，收益價(jià)值趨向于理論價(jià)格。參見(jiàn)教材P89。

　　4.在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，所有估價(jià)目的要求評(píng)估價(jià)值必須為市場(chǎng)價(jià)值。(　)

　　『正確答案』 ×

　　『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。評(píng)估價(jià)值本質(zhì)上是對(duì)估價(jià)對(duì)象的某種特定價(jià)值或價(jià)格(如市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、賣方要價(jià)、買方出價(jià)等)的一個(gè)估計(jì)值，不一定就是市場(chǎng)價(jià)值。如抵押價(jià)值的評(píng)估，就是偏謹(jǐn)慎的，不是市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P89。

　　5.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資者角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大于市場(chǎng)價(jià)值。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，在某一具體時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的;投資價(jià)值是基于特定投資者的主觀、個(gè)人判斷形成的價(jià)值，投資價(jià)值因人而異。投資價(jià)值可能大于等于市場(chǎng)價(jià)值，只有投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)值，投資者才會(huì)投資。投資價(jià)值也可能小于市場(chǎng)價(jià)值，這時(shí)投資者就會(huì)放棄投資。參見(jiàn)教材P91。

　　6.房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價(jià)值。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。房地產(chǎn)作價(jià)入股要體現(xiàn)出對(duì)合作各方的公平性，應(yīng)該采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。謹(jǐn)慎價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)僅只在抵押貸款的情況下才存在。參見(jiàn)教材P93。

　　7.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，采用的收益率為與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的收益率為某特定投資者所要求的最低收益率。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)采用與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低收益率。參見(jiàn)教材P92。

　　8.房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值一般都小于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P92。

　　9.房地產(chǎn)的殘余價(jià)值一般低于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。殘余價(jià)值是在非繼續(xù)利用前提下的價(jià)值，一般是低于市場(chǎng)價(jià)值的。征收估價(jià)是個(gè)特例，盡管也是非繼續(xù)利用，但是為了保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收估價(jià)要按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。參見(jiàn)教材P93。

　　10.在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價(jià)值大大高于比較法或收益法求得的價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。當(dāng)成本價(jià)值(在不考慮外部折舊的情況下)大大高于比較價(jià)值或收益價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣;反之，則說(shuō)明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣。如果考慮外部折舊(經(jīng)濟(jì)折舊)，成本法求得的價(jià)值會(huì)降低，因而要加這么一個(gè)前提。參見(jiàn)教材P90。

　　11.抵押價(jià)值不是扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價(jià)值”，而是將“完全價(jià)值”或上述抵押價(jià)值經(jīng)過(guò)抵押率打折后的價(jià)值。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。抵押價(jià)值不是不扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價(jià)值”，也不是將“完全價(jià)值”或上述抵押價(jià)值經(jīng)過(guò)抵押率打折后的價(jià)值，或者將上述抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的“抵押凈值”。參見(jiàn)教材P95。

　　12.某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬(wàn)元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為500萬(wàn)元，在沒(méi)有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為300萬(wàn)元。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。抵押貸款債權(quán)(未還貸款)=200×(5-2)/5=120萬(wàn)元，再次抵押價(jià)值=500-未還貸款/抵押成數(shù)=300萬(wàn)元。本題中采用的是等本金按月償還，所以計(jì)算抵押貸款債權(quán)比較簡(jiǎn)單，如果是采用等額按月償還，計(jì)算就很麻煩了。先算每月償還金額，再計(jì)算還有3年(36個(gè)月)未還期間的月償還額的現(xiàn)值。參見(jiàn)教材P95。

　　13.某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值為1000萬(wàn)元，抵押貸款余額為540萬(wàn)元，抵押率為60%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價(jià)值應(yīng)為276萬(wàn)元。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。抵押貸款余額為540萬(wàn)，抵押率為60%，則需要設(shè)置抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為540/0.6=900萬(wàn)元。再次抵押價(jià)值為100萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P95。

　　14.無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值。參見(jiàn)教材P99。

　　15.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。參見(jiàn)教材P103。

　　16.房地產(chǎn)合并后的價(jià)值一般小于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值。房地產(chǎn)合并后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和。參見(jiàn)教材P104。

　　17.房地產(chǎn)分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值。在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值。參見(jiàn)教材P104。

　　18.樓面地價(jià)是一種特殊的建筑物單價(jià)，是指全部建筑面積分?jǐn)偟秸嫉孛娣e上的建筑物價(jià)格。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)是一種特殊的土地單價(jià)，是指一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ�面積上的土地價(jià)格。參見(jiàn)教材P105。

　　19.甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價(jià)為3000元/㎡，乙地塊的容積率為1.8，土地單價(jià)為3500元/㎡。假設(shè)其他條件相同，購(gòu)買甲地塊比購(gòu)買乙地塊更經(jīng)濟(jì)。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。甲樓面地價(jià)=3000/1.6=1875元/㎡，乙樓面地價(jià)=3500/1.8=1944.44元/㎡。參見(jiàn)教材P105。

　　20.甲、乙是條件相同的相鄰地塊，甲地單價(jià)為1400元/㎡，容積率為4，土地使用年限為40年，乙土地單價(jià)為900元/㎡，容積率為2.5，土地使用年限為50年。若土地報(bào)酬率為6%，則以樓面地價(jià)來(lái)判斷，投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。(1)首先把甲、乙地塊換算成樓面地價(jià)：甲的樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=1400/4=350(元/㎡)，乙的樓面地價(jià)=900/2.5=360(元/㎡)。(2)要比較甲、乙兩地塊價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同期限下的價(jià)格。為了計(jì)算方便，將它們都轉(zhuǎn)換為無(wú)限年下的價(jià)格：V甲∞=V40×1/K40=350×(1+6%)40/[(1+6%)40-1]=387.69(元/m2)，V乙∞=V50×1/K50=360×(1+6%)50/[(1+6%)50-1]=380.67(元/m2)。則投資乙地塊比甲地塊更經(jīng)濟(jì)。參見(jiàn)教材P105。

　　21.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為140㎡，套內(nèi)使用面積為131㎡，應(yīng)分?jǐn)偟墓�共部分建筑面積為9㎡，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3000元/㎡，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為2893元/㎡。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格=140×3000/(140+9)=2818(元/㎡)。參見(jiàn)教材P105、189。

　　22.某宗房地產(chǎn)，如果在成交日期一次性付清，給予優(yōu)惠5%的折扣，則該種情況下，名義價(jià)格等于實(shí)際價(jià)格。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在開(kāi)發(fā)商讓利的情況下，實(shí)際價(jià)格=名義價(jià)格×(1-5%)。參見(jiàn)教材P106。

　　23.某房地產(chǎn)市場(chǎng)中，期房?jī)r(jià)格高于同地段現(xiàn)房?jī)r(jià)格，因而期房?jī)r(jià)格高于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。同等品質(zhì)情況下，期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。參見(jiàn)教材P108。