第一章　房地產(chǎn)估價概論

　　判斷題

　　1.某注冊房地產(chǎn)估價師王某擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，他根據(jù)自己對該套住房實物、權益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價對象價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個人行為，王某對自己的房屋進行估價，是個人行為，不是由專業(yè)機構完成，缺乏公信力，不具備專業(yè)估價的全部特征，因而不是專業(yè)房地產(chǎn)估價。參見教材P2。

　　2.張估價師對某房地產(chǎn)在商業(yè)開發(fā)前提下的價值進行了估價，并提交了房地產(chǎn)價值咨詢報告。開發(fā)商采信了他的報告意見，參與了該地塊的拍賣競投，并最終以略高于估價結果的價格取得了該地塊的土地使用權。但其后遭遇金融危機，該地塊市場價格暴跌。張估價師因此需要承擔不實估價的法律責任。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。房地產(chǎn)估價僅提供價值意見，而不作價格保證。且張估價師做的是咨詢性估價，法律責任較低。這個案例也顯示出“估價假設”的重要，商業(yè)開發(fā)前提就是估價假設，在咨詢報告中，如果張估價師注明了未考慮可能的金融危機的影響，則更能幫助張估價師回避風險。參見教材P7。

　　3.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不作價格保證，因此房地產(chǎn)估價機構和估價師在出具估價報告結論時，可以不負任何責任。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。估價是估價機構和估價師以專業(yè)機構和專家的身份發(fā)表對估價對象價值或價格的專業(yè)意見，而不應被視為估價機構和估價師對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證。但這又不能被誤解為估價機構和估價師可以隨意發(fā)表意見，并且可以不負任何責任。刑法，公司法、證券法等都有估價的法律責任的約定。參見教材P7。

　　4.鑒證性或證據(jù)性估價的法律責任一般大于咨詢性或參考性估價的法律責任。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。在鑒證性估價和咨詢性估價這兩種不同性質的估價中，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。參見教材P7。

　　5.由于委托人不同，不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值通常不完全相同。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值通常不完全相同，其主要原因應該在于掌握的有關信息不同。但是委托人不同，不能成為評估價值不同的原因和理由，否則就違背了職業(yè)道德要求。參見教材P9。

　　6.一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結果的準確性。如果選用實際成交價格，需要進行適當?shù)男拚�或調整。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。實際成交價格可能是非正常交易價格，不是正常合理價格。如果選用實際成交價格來判斷估價結果的準確性，就需要對它進行適當?shù)男拚�或調整。參見教材P10。

　　7.制定估價標準和規(guī)范，目的在于防范和減少估價誤差。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。估價標準或規(guī)范、準則、規(guī)則、辦法，是為了避免不同的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一時間的估價結果出現(xiàn)較大差異。參見教材P10。

　　8.反向住房抵押需要評估房屋現(xiàn)在的市場價值和老年人預期壽命結束時的未來房屋市場價值。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是其他方面的需要。反向住房抵押需要評估房屋現(xiàn)在的市場價值和老年人預期壽命結束時的未來房屋市場價值。目的在于確定每月(或每年)的最高養(yǎng)老金。參見教材P28。

　　9.公司形式的房地產(chǎn)估價機構要求有2名以上評估師。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是估價當事人。公司形式的評估機構應有8名以上評估師和2名以上股東，其中三分之二以上股東應是具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷且最近3年內未受停止從業(yè)處罰的評估師。參見教材P29。

　　10.委托人委托估價、獲取估價報告只能是供自己使用，不能提供給第三方使用。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是估價當事人。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是供自己使用，也可能是提供給特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估價報告是提供給社會公眾使用。也是舉反例排除。參見教材P30。

　　11.在房地產(chǎn)損害賠償估價中，如果損害修復的必要費用大于修復所能帶來的價值增加額，則損害在經(jīng)濟上是可修復的。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰�。在房地產(chǎn)損害賠償估價中，如果損害修復的必要費用大于修復所能帶來的價值增加額，則損害在經(jīng)濟上是不可修復的。參見教材P21～22。

　　12.在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，是評估報告使用人，被征收人是評估報告使用人和估價利害關系人。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是估價委托人。在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價利害關系人，也是估價報告使用人。參見教材P29～30。

　　13.任何一個估價項目都有估價目的。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是估價目的。委托人一般不會無緣無故花錢委托估價機構估價，肯定是為了某種需要才委托估價機構估價，因此任何估價項目都有估價目的。注意：本題中也有“任何”字眼，但是本題是正確的。所以前面總結的規(guī)律，只在大多數(shù)的情況下成立，不是絕對的。如果不清楚，需要猜測時，才能采用那種方法。參見教材P30。

　　14.如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是估價目的。如果是為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，就應考慮租賃合同約定的租金(簡稱合同租金、租約租金，即實際租金)與市場租金(房地產(chǎn)在市場上的平均租金，即客觀租金)差異的影響。參見教材P31。

　　15.租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主不再有效。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是估價目的。房屋租賃期間內，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉讓房屋的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。買賣不破租賃。參見教材P31。

　　16.房地產(chǎn)估價對象范圍，也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是估價對象。房地產(chǎn)估價中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值。如某個可供直接經(jīng)營使用的賓館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考依據(jù)而估價，其評估價值除了包含該賓館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內的土地的價值，通常還包含房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機器設備等的價值。參見教材P32。

　　17.每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是估價方法。每種估價方法都有其適用的估價對象和估價需要具備的條件。它們有時可以同時運用于同一估價對象。參見教材P36。

　　18.國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術語標準》是效力最高的估價標準，是估價的最高要求。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是估價依據(jù)。國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術語標準》是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線。鼓勵估價機構制定嚴于國家標準的企業(yè)標準，并在不同有關法律、法規(guī)、政策、標準相抵觸的前提下有所創(chuàng)新。參見教材P34。

　　19.房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格屬于水平評價類職業(yè)資格。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格屬于準入類職業(yè)資格。參見教材P39。