第八章　假設(shè)開發(fā)法及其運用

　　單項選擇題

　　1、某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預(yù)計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%;經(jīng)市場調(diào)查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/㎡，空置率為10%;預(yù)測該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?00元/m2，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為(　)萬元。

　　A、22253

　　B、23352

　　C、26488

　　D、27796

　　2、假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評估新開發(fā)房地產(chǎn)價值的(　)的“倒算法”。

　　A、市場法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、長期趨勢法

　　3、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用(　)進(jìn)行估價。

　　A、比較法

　　B、成本法

　　C、假設(shè)開發(fā)法

　　D、長期趨勢法

　　4、評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2014年9月1日的價值，預(yù)測該宗土地2017年9月1日開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分為4000萬元，折現(xiàn)率為10%，則該土地的價值為(　)萬元。

　　A、3636.36

　　B、3305.79

　　C、3005.26

　　D、2732.05

　　5、下列有關(guān)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯誤的是(　)。

　　A、動態(tài)分析法測算結(jié)果精確

　　B、靜態(tài)分析法測算過程相對復(fù)雜

　　C、動態(tài)分析法測算需要精確預(yù)測開發(fā)經(jīng)營期的時間

　　D、靜態(tài)分析法測算結(jié)果比較粗略

　　6、下列對假設(shè)開發(fā)法的估價前提說法中，正確的是(　)。

　　A、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

　　B、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要小于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

　　C、自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

　　D、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

　　7、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式是(　)。

　　A、房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

　　B、待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-相應(yīng)的支出及利潤

　　C、待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-已完成工作的必要費用

　　D、待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-開發(fā)成本

　　8、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用動態(tài)分析法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是(　)。

　　A、待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期

　　B、待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

　　C、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

　　D、房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

　　9、運營期是從未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日起至(　)的日期。

　　A、房屋驗收合格

　　B、房屋可使用

　　C、將其售出之日止

　　D、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束

　　10、后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的(　)。

　　A、期初

　　B、期中

　　C、期末

　　D、任意階段

　　11、在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(　)房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

　　A、未來開發(fā)完成之時的

　　B、購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的

　　C、建設(shè)期間的某個時間

　　D、全部租售出去時的

　　12、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是(　)時的房地產(chǎn)市場狀況。

　　A、價值時點

　　B、開發(fā)完成

　　C、未來延遲銷售

　　D、銷售完成

　　13、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中后續(xù)開發(fā)利潤的說法，正確的是(　)。

　　A、根據(jù)當(dāng)?shù)厣夏甓人�有新開發(fā)項目的平均利潤率來計算

　　B、采用直接成本利潤率計算時，計算基數(shù)為后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本

　　C、靜態(tài)分析法中可用總利潤率或年平均利潤率測算后續(xù)開發(fā)利潤

　　D、開發(fā)利潤率應(yīng)為扣除所得稅后的凈利潤率

　　14、某房地產(chǎn)的建筑面積為3000m2，現(xiàn)狀價值為5000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費用為200萬元，殘值為30萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為5000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場價格為20000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值為(　)萬元。

　　A、1330

　　B、4300

　　C、4330

　　D、4530

　　15、某房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積3850㎡，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時的平均單價為2850元/㎡，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價值為(　)萬元。

　　A、572.21

　　B、765.85

　　C、791.24

　　D、912.62