第三章　房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

　　多項(xiàng)選擇題

　　1.市場價(jià)值形成的隱含前提包括(　)。

　　A.市場參與者個(gè)體的觀念和行為

　　B.不存在買家因特殊興趣附加出價(jià)

　　C.既不過于樂觀也不過于保守

　　D.最高最佳利用

　　E.合法原則下的謹(jǐn)慎原則

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，市場價(jià)值形成的隱含前提之一是市場參與者集體的觀念和行為。選項(xiàng)E，謹(jǐn)慎原則僅在抵押價(jià)值中體現(xiàn)。參見教材P91。

　　2.關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法，正確的有(　)。

　　A.都可以采用收益法評估，且收益率取值相同

　　B.評估市場價(jià)值所采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對應(yīng)的社會一般收益率

　　C.評估投資價(jià)值所采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高收益率

　　D.評估市場價(jià)值時(shí)，要求對未來凈收益的估計(jì)是客觀的

　　E.評估投資價(jià)值時(shí)，要求對未來凈收益的估計(jì)是客觀的

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資價(jià)值和市場價(jià)值的收益率取值是不同的;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，評估投資價(jià)值所采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最低收益率;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，投資價(jià)格的評估是個(gè)非常主觀的過程，對未來凈收益的估計(jì)不一定是客觀的。參見教材P90～92。

　　3.下列屬于非市場價(jià)值的有(　)。

　　A.完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

　　B.出租人權(quán)益價(jià)值

　　C.快速變現(xiàn)價(jià)值

　　D.承租人權(quán)益價(jià)值

　　E.殘余價(jià)值

　　『正確答案』CE

　　『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值。市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。其中，市場價(jià)值又是最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型;其他價(jià)值類型是在不符合市場價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格或金額，屬于非市場價(jià)值。參見教材P90～93。

　　4.下列項(xiàng)目中，屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有(　)。

　　A.折舊費(fèi)

　　B.維修費(fèi)

　　C.地租

　　D.保險(xiǎn)費(fèi)

　　E.房產(chǎn)稅

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是租賃價(jià)格。地租和保險(xiǎn)費(fèi)屬于商品租金的構(gòu)成項(xiàng)目。成本租金由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。不含的三個(gè)項(xiàng)目：“保利地產(chǎn)”保險(xiǎn)、利潤、地租。參見教材P94。

　　5.房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常指抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括(　)。

　　A.拖欠建設(shè)工程價(jià)款

　　B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

　　C.房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用

　　D.訴訟費(fèi)用

　　E.其他法定優(yōu)先受償款

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是抵押價(jià)值。法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金。參見教材P95。

　　6.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估的表述中，正確的有(　)。

　　A.從理論上講，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償后的余額

　　B.法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用等

　　C.當(dāng)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值小于未償還的貸款余額時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求抵押人提供與不足的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保或者提前清償債務(wù)

　　D.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格變化較快時(shí)，應(yīng)定期對抵押價(jià)值進(jìn)行再評估

　　E.不能單獨(dú)處分的房地產(chǎn)不宜作為抵押物

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是抵押價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金。參見教材P94～95。

　　7.受租賃合同租金水平影響的房地產(chǎn)價(jià)值包括(　)。

　　A.無租約限制價(jià)值

　　B.出租人權(quán)益價(jià)值

　　C.承租人權(quán)益價(jià)值

　　D.租賃權(quán)價(jià)值

　　E.抵押權(quán)價(jià)值

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值都受租金水平影響;出租人權(quán)益價(jià)值=租約期內(nèi)租金的收益現(xiàn)值+租約期外市場平均租金收益現(xiàn)值;承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是市場租金高于租約協(xié)議租金的差額的收益現(xiàn)值。參見教材P99。

　　8.關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯(cuò)誤的有(　)。

　　A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價(jià)值有影響

　　B.抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評估承租人權(quán)益價(jià)值

　　C.合同租金低于市場租金時(shí)，無租約限制條件下的評估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值

　　D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價(jià)值

　　E.合同租金不變，市場租金漲跌，承租人權(quán)益價(jià)值不變

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價(jià)值無影響;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)該評估出租人的權(quán)益價(jià)格;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，承租人的權(quán)益價(jià)值就是市場租金與其合同租金差異的現(xiàn)值。參見教材P99。

　　9.下列估價(jià)目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

　　B.房屋征收評估

　　C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

　　D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)

　　E.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。如果是為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金(簡稱合同租金、租約租金)與市場租金差異的影響�？聪鄳�(yīng)的估價(jià)目的下，租賃合同是否繼續(xù)有效。但如果是為房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價(jià)。參見教材P99。

　　10.為國有土地上房屋征收補(bǔ)償目的而進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)(　)。

　　A.對于房屋租賃的影響，視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)

　　B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來估價(jià)

　　C.考慮房屋租賃者的意見

　　D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定

　　E.對于房屋抵押的影響，視為無抵押限制的房地產(chǎn)來估價(jià)

　　『正確答案』AE

　　『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)評估無租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。參見教材P99。

　　11.下列說法中，正確的是(　)。

　　A.原始價(jià)值始終不變

　　B.賬面價(jià)值隨著時(shí)間的流逝而不斷減少

　　C.市場價(jià)值隨著時(shí)間的流逝而波動

　　D.公允價(jià)值隨著時(shí)間的流逝而波動

　　E.公允價(jià)值與原始價(jià)值直接相關(guān)

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值。資產(chǎn)的公允價(jià)值，過去是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額，現(xiàn)在是指市場參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售資產(chǎn)所能收到的價(jià)格。公允價(jià)值與原始價(jià)值可能相關(guān)也可能不相關(guān)。參見教材P100～101。

　　12.某房地產(chǎn)購買總價(jià)50萬元，首付款為房價(jià)的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法中，正確的有(　)。

　　A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

　　B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元

　　C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元

　　D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元

　　E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。因?yàn)橘J款是需要支付利息的，所以，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格都是50萬。參見教材P107。

　　13.形成房地產(chǎn)有效需求的條件有(　)。

　　A.消費(fèi)者有購買意愿

　　B.城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展

　　C.人口急劇增長

　　D.消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格

　　E.有足夠的房地產(chǎn)供給能力

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件有兩個(gè)：(1)消費(fèi)者愿意購買，即有購買欲望;(2)消費(fèi)者能夠購買，即有支能力。參見教材P113。

　　14.下列對決定房地產(chǎn)需求量的因素，正確的是(　)。

　　A.當(dāng)價(jià)格上漲后，需求量減小的商品為吉芬物品

　　B.消費(fèi)者收入增加，對商品的需求增加

　　C.當(dāng)消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)需求就會增加

　　D.房地產(chǎn)互補(bǔ)品，即一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，消費(fèi)者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上

　　E.當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會上漲時(shí)，就會減少對房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的需求

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，吉芬物品屬于生活必需品，價(jià)格和需求量同方向變化;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)替代品，即一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，消費(fèi)者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會上漲時(shí)，就會增加對房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的需求。參見教材P113～114。

　　15.決定某類房地產(chǎn)供給量的主要因素有(　)。

　　A.該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平

　　B.消費(fèi)者的收入水平

　　C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本

　　D.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預(yù)期

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)宮格。某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本;(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平;(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期。選項(xiàng)B屬于房地產(chǎn)需求量供給的影響因素。參見教材P116。