第九章　其他估價方法及其運用

　　單項選擇題

　　1.路線價法主要適用于(　)。

　　A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價

　　B.舊建筑物的估價

　　C.新建筑物的估價

　　D.拆遷房屋的估價

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是路線價法概述。路線價法主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價。參見教材P365。

　　2.下列關(guān)于路線價法的表述，不正確的是(　)。

　　A.路線價法實質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

　　B.路線價法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價

　　C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地的排列較整齊

　　D.路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價格

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是路線價法概述。路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均單價或樓面地價，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將之調(diào)整為各宗臨街土地價值或價格的方法。參見教材P363。

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　　3.隨著臨街深度遞增，以下修正率遞增的是(　)。

　　A.單獨深度價格修正率

　　B.累計深度價格修正率

　　C.平均深度價格修正率

　　D.加權(quán)深度價格修正率

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是編制價格修正率表。選項A單獨深度價格修正率是遞減的;選項B累計深度價格修正率是遞增的;選項C平均深度價格修正率也是遞減的40%/25%=160%;70%/50%=140%;90%/75%=120%;100%/100%=100%;選項D沒有加權(quán)深度價格修正率的概念。參見教材P370。

　　4.某地塊臨街深度為18米，臨街寬度為50米，總價格為243萬元，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24米，則根據(jù)四三二一法則，其路線價為(　)元/平方米。

　　A.2025

　　B.2250

　　C.2700

　　D.3000

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是計算臨街土地價值或價格。該地塊面積=18×50=900平方米，單價=2430000/900=2700元/平方米，單價=路線價×平均深度價格修正率，平均深度價格修正率=90%/75%=1.2，路線價=單價/平均深度修正系數(shù)=2700/1.2=2250元/平方米。參見教材P371。

　　5.估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m。假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價格為400萬元。根據(jù)四三二一法則，該估價對象的單價為(　)元/m2。

　　A.1920

　　B.2400

　　C.2560

　　D.3200

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是計算臨街土地價值或價格。400×90%×(20/25)/(20×75)=1920元/m2。參見教材P371。

　　6.某塊臨街深度33.48m(即100ft)、臨街寬度為25m的矩形土地的總價為35萬元，運用“四三二一”法則，其相鄰地塊的臨街深度為22.86m(即75ft)、臨街寬度為20m的矩形土地的總價為(　)萬元。

　　A.39.38

　　B.31.50

　　C.30.82

　　D.25.20

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是計算臨街土地價值或價格。設(shè)臨街深度33.48m(即100ft)，臨街寬度為20m的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價為x萬元。

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　　=35×90%×20/25=25.2萬元。參見教材P371。

　　7.已知臨街矩形地塊甲的總價為300萬元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺。現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英尺。運用四三二一法則，地塊乙的總地價為(　)萬元。

　　A.490.5

　　B.517.5

　　C.545.0

　　D.609.0

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是計算臨街土地價值或價格。設(shè)臨街寬度20英尺的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價為X萬元，300=X×(40%+30%+20%)，X=333.33萬元，臨街寬度20英尺，臨街深度125英尺的地塊的總價=333.33×(40%+30%+20%+10%+9%)=363.33萬元，乙地塊的總價=363.33/20×30=545萬元。參見教材P371。

　　8.某地塊前后兩面臨街，總深度為40米，前街路線價為3000元/平方米，后街路線價為2000元/平方米，則其前街和后街的影響深度為(　)米。

　　A.24;16

　　B.27;13

　　C.30;10

　　D.16;24

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是計算臨街土地價值或價格。前街影響深度：40×3000/(3000+2000)=24m;后街影響深度=40-24=16m。參見教材P373。

　　9.下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為(　)萬元。(采用四三二一法則)

　　A.150.8

　　B.160.8

　　C.170.8

　　D.180.8

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是計算臨街土地價值或價格。前街影響深度=175×320/(320+240)=100，后街影響深度=175×240/(320+240)=75，單價=路線價×平均深度價格修正率，總價=320×100%×30×100+240×120%×30×75=160.8萬元。參見教材P373。

　　10.一塊矩形街角地，臨正街深度為22.86m即(75英尺)，臨旁街深度為15.24m(即50英尺);正街路線價(土地單價)為2000元/m2，旁街路線價(土地單價)為1000元/m2。假設(shè)旁街影響加價率為20%，根據(jù)四三二一法則計算臨街深度價格修正率，則該土地的單價是(　)元/m2。

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　　A.2580

　　B.2680

　　C.2780

　　D.2880

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是計算臨街土地價值或價格。根據(jù)四三二一法則計算臨街深度價格修正率，正街的平均深度價格修正率為120%，旁街平均深度價格修正率為140%，2000×120%+1000×140%×20%=2680元/m2。參見教材P374。

　　11.采用修復(fù)成本法評估可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損額，其數(shù)額等于(　)。

　　A.修復(fù)后的價值額

　　B.修復(fù)后的價值增加額

　　C.修復(fù)的必要支出

　　D.修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是修復(fù)成本法。修復(fù)成本法是測算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤，將其作為房地產(chǎn)價值減損額的方法。該方法主要用于評估可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損額。參見教材P380。

　　12.某套住宅因采光、日照受到影響，其市場租金每月受損減少500元，運營費用每月增加50元。預(yù)計該住宅的剩余使用壽命為45年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8.5%。該住宅因采光、日照受影響造成的價值減損額為(　)萬元。

　　A.75671

　　B.76543

　　C.76567

　　D.78934

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是損失資本化法。(1)該住宅年凈損失=(500+50)×12=6600元;(2)該住宅的價值減損額=6600/8.5%╳[1-1/1.08545]=75671元。參見教材P381。

　　13.某宗土地總面積為7500平方米，容積率為3，相應(yīng)的土地單價為4500元/平方米，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價下降1%，則理論上因為容積率提高應(yīng)該補交的地價款為(　)萬元。

　　A.1125

　　B.1800

　　C.2250

　　D.3375

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是價差法。原樓面地價=4500/3=1500，新樓面地價：下降[(5-3)/0.1]×1%=20%，新樓面地價=1500×(1-20%)=1200，補地價=(1200×5-1500×3)×7500=1125萬元。參見教材P382。

　　14.某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2;居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補交的地價為(　)萬元。

　　A.4000

　　B.5900

　　C.6800

　　D.7200

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是價差法。補地價(單價)=40%×(3000×8-800×1)+60%×(1000×8-800×1)=13600元/m2。補地價(總價)=13600×5000=6800萬元。參見教材P382。

　　15.某開發(fā)商通過出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價格為1000元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴大至3.6，此時開發(fā)商應(yīng)補交地價為(　)元/m2。

　　A.100

　　B.200

　　C.300

　　D.600

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是價差法。補地價=1000×(3.6-3)/3=200(元/m2)。參見教材P382。

　　16.長期趨勢法運用的理論依據(jù)是(　)。

　　A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

　　B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

　　C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

　　D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是長期趨勢法概述。長期趨勢法的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。參見教材P383。

　　17.直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由(　)決定的。

　　A.房地產(chǎn)的歷史價格資料

　　B.房地產(chǎn)的未來價格資料

　　C.房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料

　　D.估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法。運用直線趨勢法預(yù)測，估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價值或價格的時間序列散點圖，應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。求取a、b時，需要根據(jù)時間序列的實際值求得。參見教材P384～385。

　　18.當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時，宜采用(　)預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。

　　A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B.平均增減量法

　　C.平均發(fā)展速度法

　　D.移動平均法

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是平均增減量法。運用平均增減量法進行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價值或價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。參見教材P388。

　　19.利用直線趨勢法預(yù)測某房地產(chǎn)價格，該城市該類房地產(chǎn)2009年～2015年的價格經(jīng)過方程擬合得到直線趨勢方程Y=5744+563X，其中Y為商品住宅價格，X為時間，∑X=0。經(jīng)驗證，該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測該類商品住宅2016年的平均價格為(　)元/m2。

　　A.9122

　　B.9685

　　C.7996

　　D.8559

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法。X取4，5744+563×4=7996。參見教材P385。

　　20.運用平均增減量法進行估價的條件是(　)。

　　A.房地產(chǎn)價格時間序列逐期升高或下降

　　B.房地產(chǎn)價格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性

　　C.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且上升或下降的波動幅度大致相等

　　D.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是平均增減量法。運用平均增減量法進行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價值或價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。參見教材P388。