第八章　假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用

　　單選題

　　1.對(duì)假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是(　)。

　　A.新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法測(cè)算的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。參見(jiàn)教材P337。

　　2.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是(　)。

　　A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法

　　B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用

　　C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

　　D.假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，待開發(fā)的土地、在建工程都可以采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，但是不得改變現(xiàn)狀的舊房，無(wú)法采用假設(shè)開發(fā)法。參見(jiàn)教材P338。

　　3.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，無(wú)需做的是(　)。

　　A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　B.估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入

　　C.估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生

　　D.估算開發(fā)期中的投資利息和開發(fā)利潤(rùn)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。投資利息和開發(fā)利潤(rùn)，只有在靜態(tài)方法中才需要測(cè)算。動(dòng)態(tài)分析法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。這兩個(gè)項(xiàng)目隱含在折現(xiàn)的過(guò)程中，通過(guò)調(diào)整折現(xiàn)率來(lái)考慮。參見(jiàn)教材P340。

　　4.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的時(shí)間，即(　)。

　　A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　B.待開發(fā)項(xiàng)目開工之日

　　C.待開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)之日

　　D.該開發(fā)項(xiàng)目開始銷售之日

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)期，其起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即價(jià)值時(shí)點(diǎn))，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。選項(xiàng)B是指建造期的起點(diǎn);選項(xiàng)D是指銷售期的起點(diǎn)。參見(jiàn)教材P346。

　　5.下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中，后續(xù)開發(fā)的必要支出，描述錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.投資利息只有在動(dòng)態(tài)分析法中才需要測(cè)算

　　B.銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息

　　C.一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是建設(shè)期的終點(diǎn)

　　D.以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)，后續(xù)開發(fā)的必要支出通常還應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)等支出

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，投資利息只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。參見(jiàn)教材P348。

　　6.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取

　　B.投資利息和開發(fā)利潤(rùn)只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算

　　C.假設(shè)開發(fā)法中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值

　　D.在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)A正確，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值不可以采取成本法求取，用其他法都可以;選項(xiàng)B正確，投資利息和開發(fā)利潤(rùn)只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算，在動(dòng)態(tài)分析法中不需要單獨(dú)求取，體現(xiàn)在折現(xiàn)過(guò)程中;選項(xiàng)C正確，假設(shè)開發(fā)法中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值，實(shí)際上還沒(méi)發(fā)生;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，折算為開發(fā)完成時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，作為開發(fā)完成后的價(jià)值。參見(jiàn)教材P349。

　　7.在采用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)方法中，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是(　)。

　　A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　B.投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　C.銷售稅費(fèi)

　　D.開發(fā)成本和管理費(fèi)用

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)，以及后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。參見(jiàn)教材P348。

　　8.下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值，描述錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純的房地產(chǎn)，還可能包括房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利

　　B.開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，不會(huì)是未來(lái)開發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間

　　C.靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價(jià)值一般是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

　　D.動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，可能是未來(lái)開發(fā)完成之時(shí)，也可能是未來(lái)開發(fā)完成之前或之后的某個(gè)時(shí)間。參見(jiàn)教材P349。

　　9.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(　)。

　　A.取得估價(jià)對(duì)象的日期

　　B.開始施工建設(shè)的日期

　　C.開始預(yù)售的日期

　　D.開始銷售的日期

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)期，其起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即價(jià)值時(shí)點(diǎn))，終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。參見(jiàn)教材P346。

　　10.某房地產(chǎn)的建筑面積為3000m2，現(xiàn)狀價(jià)值為5000萬(wàn)元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費(fèi)用為200萬(wàn)元，殘值為30萬(wàn)元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)為5000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為20000元/m2。該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

　　A.1330　　　　　B.4300

　　C.4330　　　　　D.4530

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法總結(jié)。(20000-5000)×3000/10000-200+30=4330萬(wàn)元。現(xiàn)狀價(jià)值和開發(fā)價(jià)值比較，不值得開發(fā)。參見(jiàn)教材P343。

　　11.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m2，建設(shè)期2年，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

　　A.572.21　　　　　B.765.85

　　C.791.24　　　　　D.912.62

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.24萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P354。

　　12.一般情況下，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，評(píng)估結(jié)果最大的估價(jià)前提是(　)。

　　A.業(yè)主自行開發(fā)前提

　　B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

　　C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

　　D.持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。一般情況下，自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。參見(jiàn)教材P341。

　　13.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，一般采用的估價(jià)前提是(　)。

　　A.業(yè)主自行開發(fā)前提

　　B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

　　C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

　　D.持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。參見(jiàn)教材P342。