判斷題

　　1、在合法利用下，現(xiàn)狀利用為最高最佳利用時(shí)，房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值;在不合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　2、殘余價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值。它一般低于市場(chǎng)價(jià)值。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　3、商品租金也稱協(xié)議租金，是指由市場(chǎng)供求狀況決定的租金。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　4、某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值為1000萬(wàn)元，抵押貸款余額為540萬(wàn)元，抵押率為60%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價(jià)值應(yīng)為276萬(wàn)元。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　5、目前，中國(guó)的土地僅存在以征收方式將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　6、無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　7、固定資產(chǎn)賬面價(jià)值=固定資產(chǎn)成本+累計(jì)折舊一累計(jì)減值準(zhǔn)備。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　8、房地產(chǎn)分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　9、樓面地價(jià)=土地單價(jià)×容積率。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　10、甲乙兩塊其他條件相同的土地，甲土地單價(jià)為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年;乙土地單價(jià)為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年。投資乙土地較投資甲土地更經(jīng)濟(jì)(假設(shè)土地報(bào)酬率為6%)。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　答案

　　1、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值，當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P92。

　　2、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。殘余價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值。它一般低于市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P93。

　　3、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。市場(chǎng)租金也稱協(xié)議租金，是指由市場(chǎng)供求狀況決定的租金。商品租金也稱為全價(jià)租金，是指以房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)八項(xiàng)因素構(gòu)成。參見(jiàn)教材P94。

　　4、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。抵押貸款余額為540萬(wàn)，抵押率為60%，則需要設(shè)置抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為540/0.6=900(萬(wàn)元)。再次抵押價(jià)值為100萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P95。

　　5、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格。目前，中國(guó)的土地只能為國(guó)家或集體所有，土地的國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)不允許出讓和轉(zhuǎn)讓，僅存在以征收方式將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地。參見(jiàn)教材P97。

　　6、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。同一宗房地產(chǎn)，無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值三者之間的關(guān)系為：無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值。參見(jiàn)教材P99。

　　7、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值。固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值是固定資產(chǎn)成本扣減累計(jì)折舊和累計(jì)減值準(zhǔn)備后的金額。參見(jiàn)教材P101。

　　8、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值。房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)不同：在房地產(chǎn)價(jià)值分配的情況下，各部分的價(jià)值之和等于整體價(jià)值;在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值;在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和。參見(jiàn)教材P104。

　　9、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率。參見(jiàn)教材P105。

　　10、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。甲房地產(chǎn)V∞=V40/[1-1/(1+6%)40]=1400/[1-1/(1+6%)40]=1550.77(萬(wàn)元/m2)，甲土地的樓面地價(jià)=1550.77/4=387.69(元/m2);乙房地產(chǎn)V∞=V50/[1-1/(1+6%)50]=900/[1-1/(1+6%)50]=951.66(萬(wàn)元/m2)，乙土地的樓面地價(jià)=951.66/2.5=380.66(元/m2)。乙土地的樓面地價(jià)<甲土地的樓面地價(jià)，所以投資乙土地更經(jīng)濟(jì)。參見(jiàn)教材P105。