判斷題

　　1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在一般投資者的立場(chǎng)上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場(chǎng)上。(　)

　　2、在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓中，投標(biāo)人運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的投標(biāo)報(bào)價(jià)本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是市場(chǎng)價(jià)值。(　)

　　3、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中，估價(jià)結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以及需支出的成本、費(fèi)用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用方式無(wú)關(guān)。

　　4、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。(　)

　　5、在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等的測(cè)算，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)預(yù)測(cè)的。(　)

　　6、從理論上講，動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算出的結(jié)果比較精確，但測(cè)算過(guò)程復(fù)雜;靜態(tài)分析法測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單一些。(　)

　　7、實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提由價(jià)值類(lèi)型和價(jià)值時(shí)點(diǎn)決定，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明理由。(　)

　　8、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值+后續(xù)必要支出。(　)

　　9、適宜出租或營(yíng)業(yè)的，其價(jià)值適用成本法評(píng)估。(　)

　　10、銷(xiāo)售期是自開(kāi)始銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。(　)

　　答案

　　判斷題

　　1、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。參見(jiàn)教材P338。

　　2、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件。投資人站在自己特定立場(chǎng)上做的投保報(bào)價(jià)，是個(gè)人意見(jiàn)，屬于投資價(jià)值。參見(jiàn)教材P339。

　　3、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件。在實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個(gè)預(yù)測(cè)：(1)是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開(kāi)發(fā)利用方式;(2)是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。參見(jiàn)教材P339。

　　4、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。參見(jiàn)教材P339。

　　5、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出和開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額。而在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。參見(jiàn)教材P340。

　　6、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)。從理論上講，動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算出的結(jié)果比較精確，但測(cè)算過(guò)程相對(duì)復(fù)雜;靜態(tài)分析法測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單一些。參見(jiàn)教材P340～341。

　　7、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)究竟應(yīng)采用上述哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)，不是估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所處的實(shí)際情況來(lái)選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明理由。參見(jiàn)教材P342。

　　8、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式。假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P343。

　　9、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是按開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式。適宜出租或營(yíng)業(yè)的，其價(jià)值適用收益法評(píng)估。參見(jiàn)教材P346。

　　10、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。銷(xiāo)售期是自開(kāi)始銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。參見(jiàn)教材P347。