多項(xiàng)選擇題

　　1、下列估價中宜采用假設(shè)開發(fā)法的有(　)。

　　A、征收補(bǔ)償估價

　　B、在建工程估價

　　C、出讓地塊估價

　　D、改變用途房地產(chǎn)估價

　　E、房屋抵押估價

　　2、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有(　)。

　　A、假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析時，是站在特定投資者的立場上

　　B、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高價格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用

　　C、有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價

　　D、假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值可以用成本法測算

　　E、假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法

　　3、適合采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況包括(　)。

　　A、在建工程

　　B、有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)

　　C、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)

　　D、可供開發(fā)建設(shè)的土地

　　E、市場交易活躍的房地產(chǎn)

　　4、在實(shí)際估價中，假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于(　)。

　　A、房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

　　B、將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

　　C、正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式

　　D、正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險

　　E、正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　5、下列關(guān)于動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述正確的是(　)。

　　A、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)考慮資金的時間價值

　　B、凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量

　　C、在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨(dú)顯現(xiàn)出來

　　D、動態(tài)分析法中折現(xiàn)率既包含了安全收益部分，又包含風(fēng)險收益部分

　　E、動態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入、支出在何時發(fā)生

　　6、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有(　)。

　　A、開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價對象的日期

　　B、開發(fā)經(jīng)營期的終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期

　　C、建造期的起點(diǎn)是價值時點(diǎn)，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

　　D、銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間

　　E、經(jīng)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

　　7、房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營期可分為(　)。

　　A、前期

　　B、建設(shè)期

　　C、經(jīng)營期

　　D、銷售期

　　E、預(yù)售期

　　8、只有在靜態(tài)分析法中才需要測算的項(xiàng)目是(　)。

　　A、銷售費(fèi)用

　　B、投資利息

　　C、開發(fā)利潤

　　D、銷售稅費(fèi)

　　E、后續(xù)的開發(fā)成本

　　9、假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價可用(　)求取。

　　A、比較法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、長期趨勢法

　　E、實(shí)物量法

　　10、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有(　)。

　　A、靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

　　B、動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

　　C、評估酒店等在建工程的價值時，預(yù)測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價值

　　D、可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價值

　　E、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值

　　答案

　　多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。假設(shè)開發(fā)法的適用對象就是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。參見教材P337～338。

　　2、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。選項(xiàng)D錯誤，開發(fā)完成后的價值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取。參見教材P337～338。

　　3、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。選項(xiàng)B難以采用假設(shè)開發(fā)法，因?yàn)橐?guī)劃條件不明，難以確定未來開發(fā)完成后的價值;選項(xiàng)E適合采用比較法，是否也適合假設(shè)開發(fā)法，不明確。參見教材P338。

　　4、

　　【正確答案】 CE

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件。在實(shí)際估價中，假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個預(yù)測：(1)是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，(2)是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價對象開發(fā)完成后的價值。參見教材P339。

　　5、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。動態(tài)分析法需要準(zhǔn)確考慮各項(xiàng)收入、支出在何時發(fā)生。參見教材P340。

　　6、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期簡稱開發(fā)經(jīng)營期，其起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即價值時點(diǎn))，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期，即開發(fā)經(jīng)營期是自價值時點(diǎn)起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束時止的時間，可分為后續(xù)建設(shè)期和經(jīng)營期。后續(xù)建設(shè)期簡稱建設(shè)期，其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，即建設(shè)期是自價值時點(diǎn)起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時止的時間，可分為前期和建造期。銷售期是自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時起至其售出時止的時間。運(yùn)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。參見教材P346～347。

　　7、

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。參見教材P347。

　　8、

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。參見教材P348。

　　9、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 本題考查的是開發(fā)完成后的價值。預(yù)期開發(fā)后的樓價只能用與求取未來時點(diǎn)價格有關(guān)的方法，成本法恰恰不能求取未來時點(diǎn)價格。否則就不是假設(shè)開發(fā)法了，而是成本法。參見教材P350。

　　10、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是開發(fā)完成后的價值。靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價值;動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值;評估酒店等在建工程的價值時，預(yù)測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價值;不能用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價值，因?yàn)檫@樣做表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價，實(shí)質(zhì)是采用成本法估價。參見教材P350。