單項(xiàng)選擇題

　　1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是(　)。

　　A、替代原理

　　B、最高利用原理

　　C、預(yù)期原理

　　D、邊際遞減原理

　　2、下列估價(jià)方法中，描述正確的是(　)。

　　A、比較法在形式上是成本法的倒算法

　　B、假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是成本法的倒算法

　　C、收益法在形式上是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的倒算法

　　D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法在形式上是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的倒算法

　　3、適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況不包括(　)。

　　A、在建工程

　　B、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)

　　C、可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地

　　D、市場(chǎng)交易活躍的房地產(chǎn)

　　4、測(cè)算(　)的目的是為了使開(kāi)發(fā)利潤(rùn)保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使建設(shè)成本等成本、費(fèi)用、稅金在開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)階段得到有效控制，不至于在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)成本失控。

　　A、待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)最高費(fèi)用

　　B、待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)預(yù)期利潤(rùn)

　　C、待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)最高價(jià)格

　　D、待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)最優(yōu)資源

　　5、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為8個(gè)步驟：(1)計(jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值;(2)選擇估價(jià)前提;(3)測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;(4)選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式;(5)確定折現(xiàn)率或計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的利息和利潤(rùn);(6)預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出;(7)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;(8)選擇具體估價(jià)方法。以下排序正確的是(　)。

　　A、(8)(2)(4)(3)(6)(7)(5)(1)

　　B、(8)(5)(3)(6)(7)(4)(1)(2)

　　C、(8)(4)(3)(6)(5)(7)(1)(2)

　　D、(8)(2)(5)(6)(4)(7)(3)(1)

　　6、評(píng)估一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地2012年3月1日的價(jià)值，預(yù)測(cè)該宗土地2014年3月1日開(kāi)發(fā)完成后的房?jī)r(jià)中屬于地價(jià)的部分為4000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，則該土地的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

　　A、3636.36

　　B、3305.79

　　C、3005.26

　　D、2732.05

　　7、采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估某住宅在建工程的市場(chǎng)價(jià)值，預(yù)測(cè)取得在建工程后3個(gè)月開(kāi)始建設(shè)，建設(shè)期1年，假設(shè)建成后3個(gè)月一次售出，同類(lèi)住宅現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為8000元/m2，預(yù)測(cè)未來(lái)2年內(nèi)同類(lèi)住宅價(jià)格每年遞增5%。若折現(xiàn)率為12%，則該在建工程開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為(　)元/m2。

　　A、7262

　　B、7380

　　C、7500

　　D、8670

　　8、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，同一估價(jià)對(duì)象在業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)三種估價(jià)前提下的評(píng)估值由大到小的順序通常是(　)。

　　A、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)

　　B、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)

　　C、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)

　　D、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)

　　9、在最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選取中，要弄清土地的區(qū)位狀況，包括下列(　)。

　　A、所在城市性質(zhì)

　　B、面積

　　C、容積率

　　D、開(kāi)發(fā)程度

　　10、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期等之間關(guān)系的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期

　　B、建設(shè)期的起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同

　　C、經(jīng)營(yíng)期可具體分為銷(xiāo)售期和運(yùn)營(yíng)期

　　D、建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期不會(huì)重疊

　　答案部分

　　單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。參見(jiàn)教材P336。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是成本法的倒算法。參見(jiàn)教材P337。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。選項(xiàng)D適合采用比較法，是否也適合假設(shè)開(kāi)發(fā)法，不明確。參見(jiàn)教材P338。

　　4、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。測(cè)算最高費(fèi)用的目的是為了使開(kāi)發(fā)利潤(rùn)保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使建設(shè)成本等成本、費(fèi)用、稅金在開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)階段得到有效控制，不至于在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)成本失控。參見(jiàn)教材P338。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為8個(gè)步驟：(1)選擇具體估價(jià)方法;(2)選擇估價(jià)前提;(3)選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式;(4)測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;(5)測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出;(6)測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;(7)確定折現(xiàn)率或測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn);(8)計(jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值。參見(jiàn)教材P339。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。4000/(1+10%)2=3305.78(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P340。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的區(qū)別。8000(1+5%)1.5/(1+12%)1.5=7261.84(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P340。

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。自主開(kāi)發(fā)，肥水不流外人田，價(jià)值最大;自愿轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)際上是個(gè)分利過(guò)程，受讓方是要獲利的;被迫轉(zhuǎn)讓?zhuān)�肯定價(jià)值最小。參見(jiàn)教材P341～342。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇。搞清楚土地的區(qū)位狀況包括三個(gè)層次：土地所在城市的性質(zhì);土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);具體的區(qū)位狀況。選項(xiàng)BD屬于實(shí)物狀況;選項(xiàng)C屬于權(quán)益狀況。參見(jiàn)教材P342。

　　10、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。在銷(xiāo)售(含預(yù)售)的情形下，建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期有重疊。參見(jiàn)教材P347。