多項(xiàng)選擇題

　　1、在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有(　)。

　　A、區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本

　　B、區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本

　　C、結(jié)合實(shí)際成本來(lái)確定評(píng)估價(jià)值

　　D、結(jié)合實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)來(lái)確定評(píng)估價(jià)值

　　E、結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值

　　2、下列有關(guān)土地成本，描述錯(cuò)誤的有(　)。

　　A、征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍

　　B、每一農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍

　　C、每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前3年平均產(chǎn)值的15倍

　　D、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前3年年均產(chǎn)值的15倍

　　E、對(duì)于可以移植的苗木、花草以及多年生經(jīng)濟(jì)林木等，一般是支付移植費(fèi)

　　3、征收集體土地的土地成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括(　)。

　　A、土地補(bǔ)償費(fèi)

　　B、安置補(bǔ)助費(fèi)

　　C、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)

　　D、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用

　　E、安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用

　　4、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的建設(shè)成本包括(　)。

　　A、取得建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金

　　B、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

　　D、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　E、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　5、成本法中，在計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括(　)。

　　A、土地成本

　　B、建設(shè)成本

　　C、銷售費(fèi)用

　　D、銷售稅費(fèi)

　　E、銷售利潤(rùn)

　　6、運(yùn)用成本法對(duì)新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在減值或增值調(diào)整時(shí)，應(yīng)考慮的影響因素主要包括(　)。

　　A、項(xiàng)目選址是否適當(dāng)

　　B、建設(shè)成本偏高

　　C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是否客觀

　　D、工程施工質(zhì)量?jī)?yōu)劣

　　E、該類房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況

　　7、下列關(guān)于重新購(gòu)建成本的說(shuō)法中，正確的有(　)。

　　A、建筑物的重新購(gòu)建成本是全新?tīng)顩r的建筑物的重新購(gòu)建成本

　　B、重新購(gòu)建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的成本

　　C、重新購(gòu)建成本是客觀的成本

　　D、建筑物的重新購(gòu)建成本是全新?tīng)顩r下的成本

　　E、土地的重新購(gòu)建成本是法定最高出讓年限狀況下的成本

　　8、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購(gòu)建價(jià)格為200萬(wàn)元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬(wàn)元，管理費(fèi)用為15萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為20萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元。正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤(rùn)率為12%，土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值中的有關(guān)說(shuō)法，正確的有(　)。

　　A、評(píng)估對(duì)象土地取得成本為196萬(wàn)元

　　B、應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬(wàn)元

　　C、土地取得成本的計(jì)息期為1.5年

　　D、土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬(wàn)元

　　E、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為64.20萬(wàn)元

　　9、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有(　)。

　　A、功能落后

　　B、功能缺乏

　　C、環(huán)境污染

　　D、交通擁擠

　　E、正常使用的磨損

　　10、導(dǎo)致建筑物功能折舊的原因可能是(　)。

　　A、功能缺乏折舊

　　B、功能落后折舊

　　C、功能過(guò)剩折舊

　　D、城市規(guī)劃改變

　　E、市場(chǎng)供給的過(guò)量或需求不足

　　答案

　　多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 BE

　　【答案解析】 本題考查的是成本法估價(jià)需要具備的條件。采用成本法估價(jià)時(shí)應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本;應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析調(diào)整;應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。參見(jiàn)教材P287～288。

　　2、

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】 本題考查的是土地成本。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，每一農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前3年年均產(chǎn)值的30倍。參見(jiàn)教材P290～291。

　　3、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】 本題考查的是土地成本。征收集體土地的土地成本中，土地征收補(bǔ)償費(fèi)用包括：(1)土地補(bǔ)償費(fèi);(2)安置補(bǔ)助費(fèi);(3)地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi);(4)安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用也是征收集體土地下的土地成本之一，但不屬于征地補(bǔ)償安置費(fèi)用。參見(jiàn)教材P290～291。

　　4、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】 本題考查的是建設(shè)成本。選項(xiàng)A“取得建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金”屬于土地成本;選項(xiàng)E“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”也不屬于建設(shè)成本。參見(jiàn)教材P292～293。

　　5、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是投資利息。投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般在銷售的時(shí)候才支付，因而計(jì)算利息時(shí)間為0。銷售利潤(rùn)不形成對(duì)資金的占用，也不計(jì)算利息。參見(jiàn)教材P294。

　　6、

　　【正確答案】 ADE

　　【答案解析】 本題考查的是適用于新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式。新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)雖然不存在一般意義上的折舊，但應(yīng)根據(jù)其選址是否適當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、工程施工質(zhì)量?jī)?yōu)劣、產(chǎn)權(quán)是否有瑕疵，在建工程是否停工、爛尾，以及該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況等，考慮其可能的減值因素和增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價(jià)或增價(jià)調(diào)整。參見(jiàn)教材P302。

　　7、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是重新購(gòu)建成本的內(nèi)涵。土地是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的剩余年限的價(jià)格，如住宅用地，剩余年限還有30年，那么重新購(gòu)建成本就是30年住宅用地使用權(quán)的成本，而不是70年的成本。參見(jiàn)教材P303。

　　8、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是重新購(gòu)建成本的求取思路。(1)由于類似工業(yè)用地的重新購(gòu)建價(jià)格為200萬(wàn)元(50年建設(shè)用地使用權(quán))，估價(jià)對(duì)象剩余土地使用權(quán)年限為45年，則估價(jià)對(duì)象土地取得成本=200×[1-(1+6%)-45]/[1-(1+6%)-50]≈196(萬(wàn)元);(2)應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用=196+300+15+20=531(萬(wàn)元);

　　(3)土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目=(300+15+20)×[(1+6.31%)1.5/2-1]=15.73(萬(wàn)元);(4)投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=12%×(196+300+15+20)=0.12×531=63.72(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P304。

　　9、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】 本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。外部折舊也稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。選項(xiàng)AB為功能折舊，選項(xiàng)E為物質(zhì)折舊。參見(jiàn)教材P312。

　　10、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊可分為：功能缺乏折舊;功能落后折舊;功能過(guò)剩折舊。參見(jiàn)教材P312。