單選題

　　1、估價(jià)對(duì)象的收益類型不同，凈收益的測(cè)算會(huì)有所不同，可歸納為4種情況，下列不屬于此列的是(　)。

　　A、出租的房地產(chǎn)

　　B、自營(yíng)的房地產(chǎn)

　　C、出售的房地產(chǎn)

　　D、混合收益的房地產(chǎn)

　　2、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為100萬元/年，同期的市場(chǎng)凈租金為115萬元/年，報(bào)酬率為10%，該承租人權(quán)益價(jià)值為(　)萬元 。

　　A、37.30

　　B、41.03

　　C、284.22

　　D、285.98

　　3、某房地產(chǎn)的給排水設(shè)備要在10年之后以30萬元的價(jià)格重置，假設(shè)償債基金儲(chǔ)蓄的利率為6%，則每年需要留出的重置提撥款為(　)。

　　A、7548

　　B、13248

　　C、22760

　　D、23851

　　4、下列關(guān)于報(bào)酬率的求取說法，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、報(bào)酬率是投資回報(bào)與投入資金的比率

　　B、報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的，報(bào)酬率也高，反之就低

　　C、在實(shí)際估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值

　　D、當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要高于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率

　　5、(　)是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率，即將無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的每一部分予以加總得到報(bào)酬率。

　　A、市場(chǎng)提取法

　　B、累加法

　　C、投資報(bào)酬率排序插入法

　　D、線性插入法

　　6、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的(　)除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。

　　A、價(jià)格

　　B、租金

　　C、潛在毛收入

　　D、凈收益

　　7、有效毛收入乘數(shù)法沒有考慮估價(jià)對(duì)象與類似房地產(chǎn)在(　)方面的差異。

　　A、房地產(chǎn)租金以外的收入

　　B、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率

　　C、空置率

　　D、可出租面積的比率

　　8、某機(jī)構(gòu)欲測(cè)算某類房地產(chǎn)綜合資本化率，已知購(gòu)買該類房地產(chǎn)，通常的抵押貸款占60%，抵押貸款年利率為6.5%，貸款期限為25年，按月等額還本付息。經(jīng)過測(cè)算得出購(gòu)買者的自有資金資本化率為8%。這該類房地產(chǎn)綜合資本化率為(　)。

　　A、8.04%

　　B、8.06%

　　C、6.43%

　　D、6.50%

　　9、某商品住宅總價(jià)為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額償還貸款本息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為(　)。

　　A、7.65%

　　B、8.75%

　　C、9.42%

　　D、10.19%

　　10、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為500萬元，建筑物價(jià)值為2000萬元，建筑物資本化率為8%，土地資本化率為6%。該土地的價(jià)值是(　)。

　　A、5667

　　B、6333

　　C、7667

　　D、8333

　　31、某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為( )萬元。

　　A、489.99

　　B、495.53

　　C、695.53

　　D、800.00

　　答案

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。估價(jià)對(duì)象的收益類型不同，凈收益的測(cè)算會(huì)有所不同，可歸納為4種情況：(1)出租的房地產(chǎn);(2)自營(yíng)的房地產(chǎn);(3)自用或尚未使用的房地產(chǎn);(4)混合收益的房地產(chǎn)。參見教材P254。

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。承租人權(quán)益價(jià)值=(115-100)/10%×[1-1/(1+10%)3]=37.30萬元。參見教材P259。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。30萬元×6%/[(1+6%)10-1]=22760元。參見教材P260。

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率。參見教材P261～263。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。累加法是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率，即將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率。參見教材P265。

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。參見教材P268。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和租金損失情況。缺點(diǎn)是沒有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異�？己说氖怯行�毛收入的概念，注意區(qū)分：潛在毛收入、凈收益的區(qū)別。參見教材P268。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是投資組合技術(shù)。RM={6.5%/12+6.5%/12/[(1+6.5%/12)25×12-1]}×12=8.1%;RO=60%×8.1%+(1-60%)×8%=8.06%。參見教材P276。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是投資組合技術(shù)。抵押貸款常數(shù)RM為：RM=YM×(1+ YM)n/【(1+ YM)n-1】={7.5%/12×(1+ 7.5%/12)15×12/【(1+ 7.5%/12)15×12-1】}×12=11.12%，RO=M×RM +(1-M)RE=70%×11.12%+30%×8%=10.19%。參見教材P276。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是剩余技術(shù)。土地價(jià)值=(500-2000×8%)/6%=5667(萬元)。參見教材P277。