單選題

　　1、已知某收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為5000元/m2，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年的收益權(quán)利價(jià)格是(　)元/m2。

　　A、929.15

　　B、1858.30

　　C、2409.98

　　D、4819.96

　　2、甲房地產(chǎn)尚可使用年限為40年，單價(jià)為1050元/m2，乙房地產(chǎn)尚可使用年限為50年，單價(jià)為1100元/m2，報(bào)酬率均為8%，實(shí)際上甲房地產(chǎn)的價(jià)格(　)乙房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　A、高于

　　B、低于

　　C、等于

　　D、無法確定

　　3、某房地產(chǎn)第一年末凈收益為30萬，此后每年凈收益增加2萬，報(bào)酬率為10%。收益期可視為無限年，該類房地產(chǎn)的收益價(jià)值為(　)萬元。

　　A、500.00

　　B、336.20

　　C、320.00

　　D、280.00

　　4、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變，為32萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第一年為16萬元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)年限為(　)年。

　　A、32

　　B、34

　　C、36

　　D、38

　　5、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預(yù)測(cè)得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近(　)萬元。

　　A、276

　　B、283

　　C、284

　　D、291

　　6、某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測(cè)得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬元。

　　A、267.35

　　B、287.86

　　C、298.84

　　D、300.86

　　7、關(guān)于收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的說法，正確的是(　)。

　　A、自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時(shí)間

　　B、為建筑物有效年齡與其未來凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間之和

　　C、由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間

　　D、為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和

　　8、威廉.阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式中，Pc表示(　)。

　　A、單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量

　　B、市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格

　　C、生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

　　D、向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

　　9、某已抵押的收益性房地產(chǎn)每年收益情況如下，有效毛收入500萬元，房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，業(yè)主支付的水電費(fèi)、供暖費(fèi)等40萬元，房地產(chǎn)稅等65萬元，抵押貸款還本付息額70萬元，收益法估價(jià)中，該房地產(chǎn)的凈收益為(　)萬元。

　　A、245

　　B、275

　　C、315

　　D、345

　　10、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率的計(jì)算公式是(　)。

　　A、運(yùn)用費(fèi)用/凈收益

　　B、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/有效毛收入

　　C、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/潛在毛收入

　　D、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/收租損失

　　答案

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=5000×(1+10%)40-30[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=4819.96(元/m2)。參見教材P224。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。比較兩宗房地產(chǎn)的價(jià)格高低，需要將它們轉(zhuǎn)換為相同期限下的價(jià)格。為計(jì)算上的方便，將它們轉(zhuǎn)換為無限年下的價(jià)格：

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞增的公式。V=A/Y+b/Y2=30/10%+2/(10%)2=500(萬元)。參見教材P227。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。該宗房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用超過有效毛收入的時(shí)間即為其合理經(jīng)營(yíng)期限n：32-16(1+2%)n-1=0，n=36(年)。參見教材P232。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25×[1-1/(1+8%)35-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(萬元)，選項(xiàng)中最接近的值為選項(xiàng)A。參見教材P233。

　　6、

　　【正確答案】 D

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。建筑物有效年齡是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑物實(shí)際狀況判斷的建筑物年齡，類似于人看上去的年齡。經(jīng)濟(jì)壽命=有效年齡+剩余經(jīng)濟(jì)壽命。參見教材P238、313。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測(cè)算。N：?jiǎn)挝幻娣e土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量;Pc：市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格。參見教材P249。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。凈收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=500-50-40-65=345(萬元)。參見教材P252～253。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=運(yùn)營(yíng)費(fèi)用/有效毛收入。參見教材P253。