單項(xiàng)選擇題

　　1、按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的調(diào)整系數(shù)為0.98，則其依據(jù)是(　)。

　　A、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，對價(jià)格的影響幅度為2%

　　B、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面劣于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，對價(jià)格的影響幅度為2%

　　C、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，對價(jià)格的影響幅度為2.04%

　　D、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面劣于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，對價(jià)格的影響幅度為2.04%

　　2、把修正和調(diào)整出的各個(gè)比較價(jià)值直接相加，再除以這些比較價(jià)值的個(gè)數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個(gè)比較價(jià)值，這種方法是(　)。

　　A、簡單算術(shù)平均數(shù)

　　B、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

　　C、眾數(shù)

　　D、最大數(shù)

　　3、下列關(guān)于比較法的說法，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、測算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受

　　B、測算結(jié)果有時(shí)并不一定是合理、真實(shí)的

　　C、需要估價(jià)師對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握

　　D、每個(gè)影響因素對可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度都可采用定量分析予以量化

　　4、在選取可比實(shí)例時(shí)，主要在于精而不是多，一般來說可以選取(　)個(gè)可比實(shí)例。

　　A、1～2

　　B、2～3

　　C、3～5

　　D、5～6

　　5、在抵押、折價(jià)、房屋征收補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)中，一般應(yīng)選取(　)的買賣實(shí)例。

　　A、政府定價(jià)

　　B、招標(biāo)方式

　　C、拍賣方式

　　D、協(xié)議方式

　　6、下列對可比實(shí)例質(zhì)量要求的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、兩者區(qū)位相近

　　B、兩者用途相近

　　C、建筑結(jié)構(gòu)的大類應(yīng)相同

　　D、可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)對象規(guī)模，在0.5～2之間

　　7、某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3000平方英尺，成交總價(jià)為110萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%)，首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時(shí)的市場匯率為1美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格約為(　)元人民幣/m 2 。(1平方英尺=0.0929m 2 )

　　A、17484

　　B、19020

　　C、19754

　　D、20539

　　8、下列關(guān)于統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的說法，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)，如補(bǔ)繳出讓金、印花稅

　　B、交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格

　　C、評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)值或價(jià)格

　　D、應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

　　9、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為(　)萬元。

　　A、27.6

　　B、28.2

　　C、29.0

　　D、29.9

　　10、評估某宗房地產(chǎn)的市場價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/m 2 ，比正常價(jià)格低2%;乙可比實(shí)例的賣方實(shí)收價(jià)格為7800元/m 2 ，交易稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%;丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元/m 2 ，其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價(jià)對象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/m 2 。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場價(jià)格為(　)元/m 2 。

　　A、8157.60

　　B、8158.91

　　C、8163.57

　　D、8164.88

　　答案部分

　　、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是計(jì)算單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值�？杀葘�(shí)例價(jià)格的調(diào)整系數(shù)為0.98，即估價(jià)對象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×0.98，估價(jià)對象價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例價(jià)格指數(shù)=0.98，一般將估價(jià)對象價(jià)格指數(shù)設(shè)為100，設(shè)可比實(shí)例價(jià)格指數(shù)為X ，則100/X=0.98 ，X=102.04，表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況，對價(jià)格的影響幅度為2.04%。 參見教材P205。

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。簡單算術(shù)平均數(shù)是把修正和調(diào)整出的各個(gè)比較價(jià)值直接相加，再除以這些比較價(jià)值的個(gè)數(shù)，所得的數(shù)即為綜合出的一個(gè)比較價(jià)值。參見教材P205。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是比較法估價(jià)需要具備的條件。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，許多因素對可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度難以采用定量分析予以量化。參見教材P177。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是選取可比實(shí)例。在選取可比實(shí)例時(shí)，主要在精而不在多，一般選取3至5個(gè)即可，但不得少于3個(gè)。參見教材P182。

　　5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是選取可比實(shí)例。在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣、房屋征收補(bǔ)償?shù)饶康墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買賣實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實(shí)例。參見教材P182。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)的用途應(yīng)相同。參見教材P182。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一付款方式。統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價(jià)格：35+35/(1+7%)0.5+30/(1+7%)1+10/(1+7%)1.5=105.91(萬美元)，統(tǒng)一幣種105.91×7.7=815.49(萬元人民幣)(注意匯率時(shí)間點(diǎn)的選擇)，房地產(chǎn)建筑面積=3000÷0.65×0.0929=428.769(m2)，單價(jià)=8154900÷428.769=19019(元/m2)。參見教材P185。

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)，如印花稅。補(bǔ)繳出讓金是由買方繳納的稅費(fèi)。參見教材P186。

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買方實(shí)付金額/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)=29/(1+3%)=28.16(萬元)。參見教材P187。

　　10、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。甲可比實(shí)例比較價(jià)值=8000×100/(100-2)=8163.27(元/m2);乙可比實(shí)例比較價(jià)值=7800/(1-6%)=8297.87(元/m2);丙可比實(shí)例比較價(jià)值=8300-200=8100(元/m2)。估價(jià)對象比較價(jià)值=8163.27×0.4+8297.87×0.2+8100×0.4=8164.88(元/m2)。本題的綜合性很強(qiáng)。參見教材P187。