單項(xiàng)選擇題

　　1、(　)要求評估價(jià)值與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。

　　A、差異原則

　　B、類似原則

　　C、替代原則

　　D、可比原則

　　2、下列關(guān)于替代原則，表述錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、替代原則會用于比較法、收益法，成本法等估價(jià)方法中

　　B、收益法中的客觀收益是遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則來求取的

　　C、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場上相同的商品有相同的價(jià)格

　　D、替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)

　　3、評估某在建工程的市場價(jià)值，該在建工程有賓館和寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/m2，假設(shè)開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結(jié)果分別為10000元/m2和9550元/m2。根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)方案綜合測算結(jié)果(多種估價(jià)方法的，采用簡單算數(shù)平均數(shù))應(yīng)確定為(　)元/m2。

　　A、9175

　　B、9400

　　C、9450

　　D、9775

　　4、均衡原理可以幫助確定估價(jià)對象的最佳規(guī)模和(　)。

　　A、最佳用途

　　B、最佳集約度

　　C、最佳檔次

　　D、最佳收益

　　5、以估價(jià)對象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用的經(jīng)濟(jì)原理是(　)。

　　A、收益遞增遞減原理

　　B、均衡原理

　　C、適合原理

　　D、替代原理

　　6、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場價(jià)值為5000元/m2，同類土地的市場單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤為1300元/m2;裝修改造后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可達(dá)6500元/m2;如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為(　)。

　　A、維持現(xiàn)狀

　　B、裝修改造

　　C、拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓

　　D、新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓

　　7、某宗房地產(chǎn)通過計(jì)算：新用途的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤>現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)以(　)為前提進(jìn)行估價(jià)。

　　A、維持現(xiàn)狀

　　B、裝飾裝修改造

　　C、改變用途

　　D、重新利用

　　8、某宗房地產(chǎn)通過計(jì)算：現(xiàn)狀價(jià)值>新建房地產(chǎn)的價(jià)值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤，則應(yīng)以(　)進(jìn)行估價(jià)。

　　A、維持現(xiàn)狀前提

　　B、裝修改造前提

　　C、轉(zhuǎn)換用途前提

　　D、重新利用前提

　　9、房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價(jià)值評估時(shí)，為同一估價(jià)目的，對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)遵循(　)原則。

　　A、一致性

　　B、一貫性

　　C、謹(jǐn)慎

　　D、替代

　　答案部分

　　單選題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是替代原則。替代原則要求評估價(jià)值與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。參見教材P164。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是替代原則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，整個(gè)比較法可以說是以替代原理為基礎(chǔ)的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。參見教材P164～166。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。該在建工程續(xù)建為寫字樓時(shí)，采用成本法的測算結(jié)果為8800元/m2、采用假設(shè)開發(fā)法的兩種續(xù)建方案的測算結(jié)果分別為9550元/m2、10000元/m2，按照最高最佳原則，選取10000元/m2的測算結(jié)果。綜合測算結(jié)果為：(8800+10000)/2=9400元/m2。參見教材P166～171。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用，它也可以幫助確定估價(jià)對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。(1)裝修改造后的價(jià)值=6500元/m2-1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2，說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理;排除A;(2)拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓的價(jià)值=(2200-300+50)×1000<5000×1500(元)，說明不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理，排除C;(3)將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓的價(jià)值=(8000-3800+50-300)×1500=3950×1500(元)<5000×1500(元)，不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理，排除D。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益-成本，大于0，才是可行的。參見教材P169。

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。經(jīng)分析、判斷，以改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià)�，F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)改變用途的財(cái)務(wù)上可行的條件是：(新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤)>現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值。參見教材P170。

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則�，F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)維持現(xiàn)狀的財(cái)務(wù)上可行的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值≥(新房地產(chǎn)的價(jià)值-將現(xiàn)狀房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤)。參見教材P170。

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是一致性原則和一貫性原則。一貫性原則是指為同一估價(jià)目的，在不同時(shí)間對同一房地產(chǎn)再次或多次估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ�方式進(jìn)行估價(jià)。也就是現(xiàn)在與過去所采用的估價(jià)方法或?qū)Υ�方式�?yīng)相同，不得隨意變更。例如，房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價(jià)值評估應(yīng)遵循一貫性原則，即為同一估價(jià)目的，對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法。參見教材P172。