單選題

　　1、某在建工程在假定未設立優(yōu)先受償權下的價值為4000萬元，房地產估價師知悉該工程尚拖欠到期應付工程款1500萬元，同時還有一筆抵押率為40%，余額為500萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為(　)萬元。

　　A、1250

　　B、2500

　　C、2000

　　D、2300

　　2、某抵押房地產的土地為劃撥方式取得，經測算其假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為120萬元，將劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳�繳納的出讓金為13萬元，已抵押貸款余額為48萬元，無其他法定優(yōu)先受償款。若社會一般抵押率為60%，實現(xiàn)抵押權的費用及稅金為15萬元，該房地產再次抵押的抵押凈值為(　)萬元。

　　A、12

　　B、25

　　C、27

　　D、40

　　3、某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/m2(建筑面積)。該類房地產的報酬率為10%，目前該承租人權益價值為(　)萬元。

　　A、39.48

　　B、40.67

　　C、41.81

　　D、46.84

　　4、對于已出租的房地產，房地產抵押估價應評估(　)。

　　A、完全產權價值

　　B、無租約限制價值

　　C、出租人權益價值

　　D、承租人權益價值

　　5、現(xiàn)在購買相同或相似的資產所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額是(　)。

　　A、原始成本

　　B、重置成本

　　C、可變成本

　　D、公允價值

　　6、下列關于市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價的表述中，錯誤的是(　)。

　　A、存量房價格一般實行政府指導價

　　B、出售公有住房的標準價、成本價屬于政府定價

　　C、實行市場調節(jié)價的房地產，估價應依據(jù)市場供求狀況進行

　　D、新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定

　　7、對同一宗房地產而言，關于其土地價值、建筑物價值和房地價值的表述中，錯誤的是(　)。

　　A、同一宗房地產的價值只能歸屬于這三種對象之中

　　B、房地價值在土地與建筑物之間的分配，與房地產分割、合并估價相同

　　C、在房地產價值分配的情況下，各部分的價值之和等于整體價值

　　D、房地價格往往等同于人們平常所說的房價

　　8、下列房地產價格中，能相對更好反映地價水平高低的是(　)。

　　A、土地總價

　　B、土地單價

　　C、樓面地價

　　D、商品房價格

　　9、下列關于總價格、單位價格和樓面地價的表述中，錯誤的是(　)。

　　A、房地產的總價格一般不能完全反映房地產價格水平的高低

　　B、房地產單位價格一般不能反映房地產價格水平的高低

　　C、樓面地價通常比土地單價更能反映土地價格水平的高低

　　D、樓面地價是指一定地塊內分攤到單位建筑面積上的土地價格

　　10、在成交日期時一次付清的價格或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格為(　)。

　　A、名義價格

　　B、實際價格

　　C、市場價格

　　D、成交價格

　　答案

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。再次抵押價值=未設立法定優(yōu)先受償權下的價值-已抵押貸款余額/社會一般抵押率-拖欠的建設工程價款-其他法定優(yōu)先受償款=4000-1500-500/40%=1250(萬元)。參見教材P95。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。再次抵押價值=未設立法定優(yōu)先受償權下的價值-已抵押貸款余額/社會一般抵押率-拖欠的建設工程價款-其他法定優(yōu)先受償款=120-48/60%=40萬元，再次抵押價值的抵押凈值=再次抵押價值-預期實現(xiàn)抵押權的費用和稅金=40-15=25萬元。參見教材P95。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。參見教材P99。

　　承租人權益價值=合同租金與市場租金的節(jié)約額的現(xiàn)值

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。對于已出租的房地產，估價目的不同，在無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值中，要求評估的可能不同。例如，房地產轉讓、抵押估價應評估出租人權益價值，被征收房屋價值評估應評估無租約限制價值或完全產權價值。參見教材P99。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值。重置成本是指現(xiàn)在購買相同或相似的資產所需支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額。參見教材P100。

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價。選項A錯誤，存量房價格一般實行市場調節(jié)價。參見教材P102。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是土地價值、建筑物價值和房地價值。選項B錯誤，房地價值在土地與建筑物之間的分配，與房地產分割、合并估價不同：在房地產價值分配的情況下，各部分的價值之和等于整體價值;在房地產分割的情況下，分割后的各個獨立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值;在房地產合并的情況下，合并后的價值一般大于合并前的各個獨立部分的價值之和。參見教材P104。

　　8、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價通常比土地單價更能反映土地價格水平的高低。參見教材P105。

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。選項B錯誤，房地產的單位價格一般可以反映房地產價格水平的高低。參見教材P105。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是名義價格和實際價格。在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格為實際價格。參見教材P106。