多項選擇題

　　1、假設開發(fā)法具體可為房地產投資者提供(　)。

　　A、待開發(fā)房地產的最高價格

　　B、待開發(fā)房地產的平均價格

　　C、房地產開發(fā)項目的預期利潤

　　D、房地產開發(fā)項目的平均利潤

　　E、房地產開發(fā)中可能的最高費用

　　2、下列關于假設開發(fā)法的表述中，正確的是(　)。

　　A、假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價值的成本法的倒算法

　　B、運用假設開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產項目的最高價格、預期利潤和最高費用

　　C、假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

　　D、假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

　　E、假設開發(fā)法也稱為剩余法

　　3、與動態(tài)分析法法不同的是，在靜態(tài)分析法中(　)都單獨顯現(xiàn)出來。

　　A、銷售費用

　　B、后續(xù)的開發(fā)成本

　　C、投資利息

　　D、開發(fā)利潤

　　E、管理費用

　　4、動態(tài)分析法具體需要做到下列(　)，才能保證估價結果的準確性。

　　A、后續(xù)開發(fā)經營期究竟多長要預測準確

　　B、各項支出、收入在何時發(fā)生要預測準確

　　C、各項支出、收入發(fā)生的金額要預測準確

　　D、銷售期多長要預測準確

　　E、運營期多長要預測準確

　　5、假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的(　)。

　　A、可接受性

　　B、保值增值性

　　C、現(xiàn)實社會需要程度

　　D、未來發(fā)展趨勢

　　E、固定性

　　6、在假設開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應確定的主要內容有(　)。

　　A、用途

　　B、區(qū)位

　　C、建筑規(guī)模

　　D、建筑檔次

　　E、房地產開發(fā)企業(yè)

　　7、下列關于開發(fā)經營期的描述正確的是(　)。

　　A、建設期又可分為前期和建造期

　　B、在預售情形下，銷售期和建設期沒有重疊

　　C、在出租或營業(yè)情形下，建造期和運營期沒有重疊

　　D、在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊

　　E、運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產竣工之日

　　8、下列關于開發(fā)經營期、建設期、經營期等之間的關系說法正確的是(　)。

　　A、開發(fā)經營期可分為建設期和經營期

　　B、建設期的起點與開發(fā)經營期的起點相同

　　C、經營期可具體化為銷售期和運營期

　　D、經營期可以準確預測

　　E、三者一般情況下不重疊

　　9、在假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應計利息的項目有(　)。

　　A、待開發(fā)房地產的價值

　　B、后續(xù)建設成本

　　C、后續(xù)管理費用

　　D、后續(xù)銷售稅費

　　E、待開發(fā)房地產取得稅費

　　10、關于假設開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產價值的說法，正確的有(　)。

　　A、開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產的價格或價值

　　B、未來開發(fā)完成后的房地產狀況不能包含動產、權利

　　C、評估投資價值時，未來開發(fā)完成后的房地產價值有時要考慮無形收益

　　D、對于自營的房地產，不宜運用收益法求取開發(fā)完成后的房地產價值

　　E、可以運用成本法求取開發(fā)完成后的房地產價值

　　答案

　　多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】 本題考查的是假設開發(fā)法適用的估價對象。假設開發(fā)法具體可為房地產投資者提供下列3種數(shù)值：(1)測算待開發(fā)房地產的最高價格;(2)測算房地產開發(fā)項目的預期利潤;(3)測算房地產開發(fā)中可能的最高費用。參見教材P338。

　　2、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】 本題考查的是假設開發(fā)法適用的估價對象。假設開發(fā)法的適用對象包括可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房。所以C選項錯誤。參見教材P338。

　　3、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】 本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來。參見教材P340。

　　4、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點。動態(tài)分析法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到3點：(1)后續(xù)開發(fā)經營期究竟多長要預測準確;(2)各項收入、支出在何時發(fā)生要預測準確;(3)各項收入、支出發(fā)生的金額要預測準確。參見教材P341。

　　5、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是最佳開發(fā)經營方式的選擇。選取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢。參見教材P343。

　　6、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是最佳開發(fā)經營方式的選擇。在調查、分析了房地產開發(fā)用地的狀況和當?shù)胤康禺a市場狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。參見教材P343。

　　7、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經營期。在預售情形下，建設期和銷售期有重疊。參見教材P347。

　　8、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經營期。經營期特別是銷售期通常難以準確預測。在有預售的情況下，銷售期與建設期有重疊，在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊。參見教材P347。

　　9、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。后續(xù)銷售稅費是在開發(fā)完成時發(fā)生的，不應計算利息。參見教材P348。

　　10、

　　【正確答案】 AC

　　【答案解析】 本題考查的是開發(fā)完成后的價值。選項B錯誤，未來開發(fā)完成后的房地產狀況并不總是純粹的房地產，除了房地產，還可能包含房地產以外的劫產、權利等;選項D錯誤，對于出租或自營的房地產，預測開發(fā)完成后的價值，可先預測其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉換為價值;選項E錯誤，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取。參見教材P349～350。