第六節(jié)　假設開發(fā)法測算中各項的求取

　　一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　1.為了預測后續(xù)開發(fā)的各項必要支出和開發(fā)完成后的價值發(fā)生的時間及金額，便于進行折現(xiàn)或測算后續(xù)開發(fā)應得利潤，首先需要預測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期(以下簡稱開發(fā)經(jīng)營期)。

　　2.開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價值時點） ，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結束的日期。

　　3.開發(fā)經(jīng)營期可分為后續(xù)建設期和經(jīng)營期 。

　　圖8-1　開發(fā)經(jīng)營期及其構成

　　取得用地日、開工日、竣工日、開始銷售日、售磬日

　　取得用地日、開工日、竣工日、土地使用權到期日(或建筑物經(jīng)濟壽命到期日)

　　二、后續(xù)開發(fā)的必要支出

　　1.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(買方承擔的)、后續(xù)建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費。

　　2.后續(xù)必要支出項目，估算方法與成本法中相同。

　　3.與成本法中估算的區(qū)別：

　　(1)它們本質(zhì)上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生時的值 ，而不是在價值時點的值;

　　(2)它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出。

　　4.投資利息，只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。動態(tài)分析法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。

　　5.計息項目：待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費、后續(xù)開發(fā)的建設成本、管理費用和銷售費用(銷售稅費一般不計息 )。

　　6.計息期

　　7.待開發(fā)的房地產(chǎn)價值，和待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費，假設在價值時點一次性付清，計息起點是價值時點。

　　8.后續(xù)開發(fā)的建設成本、管理費用、銷售費用通常分散在一段時間內(nèi)均勻發(fā)生，所以假設為所發(fā)生的時間段的期中。計息時間取一半。

　　三、開發(fā)完成后的價值（掌握）

　　(1)開發(fā)完成后的價值對應的房地產(chǎn)狀況 (如毛坯房，簡裝房(粗裝修房改為簡裝房)，精裝修房等)，不同的房地產(chǎn)狀況對應不同的價值，有時還包括其他財產(chǎn)(如動產(chǎn)、權利等)的價值。

　　(2)開發(fā)完成后的價值對應的時間（市場狀況）

　　開發(fā)完成的價值對應的時間不一定是開發(fā)完成之時，有三種情況：

　　◆一般銷售的，預測它在開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

　　◆預售的，則預測它在預售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

　　◆延遲銷售的，預測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

　　(3)開發(fā)完成后的價值的測算方法：

　　◆銷售的，通常采用比較法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變化趨勢，或者采用比較法與長期趨勢法相結合，比較的單位一般為單價而不是總價。

　　◆出租或自營的房地產(chǎn)，可先測算其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將凈收益轉(zhuǎn)換為價值。

　　強調(diào)：假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值，不能用成本法求取。

　　四、折現(xiàn)率（掌握）

　　◆與報酬資本化法中的報酬率的求取方法相同。等同于同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率。

　　◆本質(zhì)上體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分 。

　　(用動態(tài)分析法時，利息和利潤不需要再另外計算。包含在折現(xiàn)率中予以考慮)。

　　五、后續(xù)開發(fā)的應得利潤

　　◆后續(xù)開發(fā)的應得利潤，只在靜態(tài)分析法中才需要測算。

　　◆利潤的計算與成本法中的利潤相同。注意采用的利潤率含義(有4個利潤率：直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率，銷售利潤率 )不同。

　　六、測算中的其他有關問題

　　假設開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的價值這種收入，在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。

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