第七節(jié)　假設開發(fā)法總結(jié)和運用舉例

　　一、假設開發(fā)法總結(jié)

　　1.歸納總結(jié)：假設開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。分為：動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。

　　2.適用對象：待開發(fā)房地產(chǎn)，即具有開發(fā)或再開發(fā)潛力，且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。測算結(jié)果：估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。

　　3.關(guān)鍵，把握住起點現(xiàn)狀和終點狀況：起點是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況;終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。假設將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要的工作，完成時間，必要支出，應得利潤。

　　4.起點(待開發(fā)房地產(chǎn)狀況)：可供開發(fā)的土地(生地、毛地、熟地)、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等。

　　5.終點(未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況)，主要是熟地和新房(毛坯房、簡裝房和精裝修房)。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含家具、機器設備等動產(chǎn)和特許經(jīng)營權(quán)等權(quán)利。

　　6.開發(fā)完成后的價值可采用比較法或長期趨勢法求取，也可采用收益法求取(但是絕對不能采用成本法求取)。后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤通常分為待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。

　　假設開發(fā)法估價測算匯總表，見表8-1和表8-2。

　　假設開發(fā)法(動態(tài)分析法)估價測算匯總表　表8-1

　　假設開發(fā)法(靜態(tài)分析法)估價測算匯總表　表8-2

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