第五節(jié)　假設(shè)開發(fā)法的基本公式

　　一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式（掌握）

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)價值＝開發(fā)完成后的價值－后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

　　(1)已完成部分——已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤，已包含在估價對象的價值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項目。

　　(2)后續(xù)的部分——得到估價對象以后到把它開發(fā)完成，還需要開展的各項工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　2.將估價對象狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況匹配起來，有七種情形：

　　① 估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地;

　　②估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地;

　�、酃纼r對象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè);

　�、芄纼r對象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè);

　�、莨纼r對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋;

　　⑥估價對象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè);

　�、吖纼r對象為舊房，將舊房重新改造或改變用途成新房

　　起點狀況(現(xiàn)狀)：生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地

　　終點狀況：熟地(土地一級開發(fā))、房地(房地產(chǎn)二級開發(fā))

　　房地產(chǎn)價值=終點狀況房地產(chǎn)價值-現(xiàn)狀到終點狀況的必要支出與平均利潤

　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式：出售、出租、自營。(參照收益法中收益的確認(rèn))

　　二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式

　　(無需記憶，無非是起點現(xiàn)狀和開發(fā)完成后的終點狀況不同)

　　(一)求土地價值的公式

　　1.求生地價值的公式(掌握)

　　(1)在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價值=開發(fā)完成后的價值-生地取得稅費-由生地建成房屋的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

　　(2)將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-生地取得稅費-由生地開發(fā)成熟地的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

　　2.求毛地價值的公式(掌握)

　　(1)毛地價值=開發(fā)完成后的價值-毛地取得稅費-由毛地建成房屋的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

　　(2)毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-毛地取得稅費-由毛地開發(fā)成熟地的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

　　3.求熟地價值的公式(掌握)

　　熟地價值=開發(fā)完成后的價值-熟地取得稅費-由熟地建成房屋的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

　　(二)求在建工程價值的公式(掌握)

　　在建工程價值=續(xù)建完成后價值-在建工程取得稅費-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建利潤

　　(三)求舊房價值的公式(掌握)

　　舊房價值=重新改造或改變用途后價值-舊房取得稅費-重新改造或改變用途的成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-利潤

　　三、按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細(xì)化的公式

　　(一)適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式(掌握)

　　房地產(chǎn)開發(fā)價值=采用比較法測算的開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

　　(銷售經(jīng)營模式存在銷售價格，可用比較法 )

　　(二)適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或自營的公式(掌握)

　　房地產(chǎn)開發(fā)價值=采用收益法測算的開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

　　(出租或營業(yè)模式，存在租金或經(jīng)營利潤，可用收益法 )

　　第六節(jié)　假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取

　　一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　1.為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的各項必要支出和開發(fā)完成后的價值發(fā)生的時間及金額，便于進(jìn)行折現(xiàn)或測算后續(xù)開發(fā)應(yīng)得利潤，首先需要預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期(以下簡稱開發(fā)經(jīng)營期)。

　　2.開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價值時點） ，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。

　　3.開發(fā)經(jīng)營期可分為后續(xù)建設(shè)期和經(jīng)營期 。

　　圖8-1　開發(fā)經(jīng)營期及其構(gòu)成

　　取得用地日、開工日、竣工日、開始銷售日、售磬日

　　取得用地日、開工日、竣工日、土地使用權(quán)到期日(或建筑物經(jīng)濟(jì)壽命到期日)

　　二、后續(xù)開發(fā)的必要支出

　　1.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(買方承擔(dān)的)、后續(xù)建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費。

　　2.后續(xù)必要支出項目，估算方法與成本法中相同。

　　3.與成本法中估算的區(qū)別：

　　(1)它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值 ，而不是在價值時點的值;

　　(2)它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出。

　　4.投資利息，只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。動態(tài)分析法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。

　　5.計息項目：待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費、后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費用和銷售費用(銷售稅費一般不計息 )。

　　6.計息期

　　7.待開發(fā)的房地產(chǎn)價值，和待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費，假設(shè)在價值時點一次性付清，計息起點是價值時點。

　　8.后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用通常分散在一段時間內(nèi)均勻發(fā)生，所以假設(shè)為所發(fā)生的時間段的期中。計息時間取一半。

　　三、開發(fā)完成后的價值（掌握）

　　(1)開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況 (如毛坯房，簡裝房(粗裝修房改為簡裝房)，精裝修房等)，不同的房地產(chǎn)狀況對應(yīng)不同的價值，有時還包括其他財產(chǎn)(如動產(chǎn)、權(quán)利等)的價值。

　　(2)開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間（市場狀況）

　　開發(fā)完成的價值對應(yīng)的時間不一定是開發(fā)完成之時，有三種情況：

　　◆一般銷售的，預(yù)測它在開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

　　◆預(yù)售的，則預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

　　◆延遲銷售的，預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。

　　(3)開發(fā)完成后的價值的測算方法：

　　◆銷售的，通常采用比較法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變化趨勢，或者采用比較法與長期趨勢法相結(jié)合，比較的單位一般為單價而不是總價。

　　◆出租或自營的房地產(chǎn)，可先測算其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將凈收益轉(zhuǎn)換為價值。

　　強(qiáng)調(diào)：假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值，不能用成本法求取。

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