第三節(jié)　假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提

　　1.實(shí)際運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，有三種情況：業(yè)主自己開發(fā)，業(yè)主轉(zhuǎn)讓開發(fā)，被人民法院拍賣、變賣。這幾種情況下的后續(xù)開發(fā)時(shí)間和費(fèi)用構(gòu)成不同。

　　假設(shè)預(yù)測(cè)某商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，比較法得到了類似商品房的正常建設(shè)期為36個(gè)月，得到該在建工程的正常建設(shè)期為24個(gè)月。則該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為12個(gè)月。

　　但如果是該在建工程要自愿轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)企業(yè)，或被人民法院強(qiáng)制拍賣，則應(yīng)加上“換手”期，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個(gè)新的“前期”。如正常“換手”期為6個(gè)月和12個(gè)月，則該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為18個(gè)月年和24個(gè)月。在“換手”的情況下，會(huì)有新的“前期”和新的“前期費(fèi)用”，因此在估算后續(xù)開發(fā)必要支出時(shí)，還應(yīng)加上這部分“前期費(fèi)用”。

　　2.假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有3種：

　�、贅I(yè)主自己開發(fā)完成——“業(yè)主自行開發(fā)前提 ”;

　　②業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成——“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提 ”;

　�、蹣I(yè)主被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成——“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提 ”。

　　同一估價(jià)對(duì)象在這三種不同的估價(jià)前提下的價(jià)值排序。

　　自行開發(fā)的評(píng)估價(jià)值>自愿轉(zhuǎn)讓評(píng)估價(jià)值>被迫轉(zhuǎn)讓評(píng)估價(jià)值 。

　　3.假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提，不是估價(jià)師隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所處的實(shí)際情況 來選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明理由。

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提” 。

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