第四節(jié)　重新購(gòu)建成本的測(cè)算

　　1.重新購(gòu)建成本的內(nèi)涵

　　重新購(gòu)建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本 。不是當(dāng)初形成時(shí)的購(gòu)建成本。

　　是客觀的重新購(gòu)建成本。即重新購(gòu)置的必要支出或重新開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

　　建筑物的重新購(gòu)建成本是全新?tīng)顩r 的建筑物的重新購(gòu)建成本。

　　土地的重新購(gòu)建成本是價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況 的土地的重新購(gòu)建成本。(實(shí)際剩余年限)

　　【例題】關(guān)于重新購(gòu)建成本的說(shuō)法，正確的有(　)。

　　A.重新購(gòu)建成本是指重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出

　　B.重新購(gòu)建成本相當(dāng)于賬面價(jià)值

　　C.重新購(gòu)建成本是客觀的重新購(gòu)建成本

　　D.建筑物的重新購(gòu)建成本是全新?tīng)顩r的建筑物的重新購(gòu)建成本

　　E.土地的重新購(gòu)建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是重新購(gòu)建成本的內(nèi)涵。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，重新購(gòu)建成本是客觀的重新購(gòu)建成本，不應(yīng)該是實(shí)際支出;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，賬面價(jià)值是基于歷史成本的余值;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，土地重新購(gòu)建成本應(yīng)該按照該地塊在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的剩余年限確定其土地使用權(quán)價(jià)格。參見(jiàn)教材P303。

　　2.重新購(gòu)建成本的求取思路(熟悉)

　　思路一：合估路徑 ——房地合一，模擬開(kāi)發(fā)。

　　思路二：分估路徑 ——房地分離，分別測(cè)算，相加求取。

　　單純土地，假設(shè)土地上沒(méi)有建筑物直接測(cè)算土地部分，有時(shí)要考慮土地上已有建筑物導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。

　　單純建筑物，假設(shè)在沒(méi)有建筑物的空地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。也可等于支付總承包商的所有費(fèi)用+發(fā)包人的其他必要支出+發(fā)包人的應(yīng)得利潤(rùn)。

　　3.建筑物重新購(gòu)建成本的求取方式(掌握)

　　(1)重建成本 ，是指采用與估價(jià)對(duì)象中建筑物相同的 建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物完全相同 的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。“復(fù)制” 。

　　如故宮古建筑，修舊如舊。

　　(2)重置成本 ，是指采用價(jià)值時(shí)點(diǎn) 的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有相同效用 的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

　　(3)重建成本與重置成本不同。

　　重建成本：相同的材料(舊材料)+相同的技術(shù)(舊技術(shù))+價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格+與原物相同。適用于有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值或代表性的建筑物 ——復(fù)制，完全復(fù)原。

　　重置成本：價(jià)值時(shí)點(diǎn)材料(新材料)+價(jià)值時(shí)點(diǎn)技術(shù)(新技術(shù))+價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格+同等效用。——替代，適用于一般的建筑物

　　重置成本<重建價(jià)格。(新技術(shù)新材料具有的節(jié)約成本的優(yōu)勢(shì))

　　【例題】建筑物重置成本是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是建筑物重新購(gòu)建成本的求取方式。上述概念的表述為重建成本。建筑物重建成本是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P305。

　　4.建筑物重新購(gòu)建成本的求取方法(熟悉)

　　建筑物重新購(gòu)建成本=建筑安裝工程費(fèi)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　求取建筑安裝工程費(fèi)的方法有：單位比較法，分部分項(xiàng)法，工料測(cè)量法，指數(shù)調(diào)整法 。(能區(qū)分含義)

　　(1)單位比較法。實(shí)質(zhì)是比較法。即修正：將實(shí)際不正常的單位建安工程費(fèi)修正為正常的單位建安工程費(fèi)，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)，將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價(jià)對(duì)象的狀況。具體有：單位面積法和單位體積法 。

　　(2)分部分項(xiàng)法。實(shí)質(zhì)是由部分加總成整體。和相關(guān)知識(shí)的造價(jià)知識(shí)對(duì)應(yīng)。注意各個(gè)部分計(jì)價(jià)單位可能不一致，不要漏項(xiàng)也不得重復(fù)計(jì)算。

　　(3)工料測(cè)量法。建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備、施工機(jī)械臺(tái)班，及相應(yīng)的措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金加總。詳細(xì)準(zhǔn)確，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建成本 。

　　(4)指數(shù)調(diào)整法(成本指數(shù)趨勢(shì)法)，利用建筑安裝工程費(fèi)的有關(guān)指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的歷史建筑安裝工程費(fèi)調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑安裝工程費(fèi)，來(lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑安裝工程費(fèi)。主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果 。

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