第七節(jié)　房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義(熟悉)

　　經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實例在其自身狀況下的價格變成在估價對象狀況下的價格。

　　二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容(掌握)

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。

　　(一)區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　區(qū)位狀況調(diào)整，使可比實例在自身區(qū)位狀況下的價格成為在估價對象區(qū)位狀況下的價格的處理。

　　調(diào)整內(nèi)容：位置(包括所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向等)、交通(包括進(jìn)、出的方便程度等)、外部配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)、周圍環(huán)境(包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀)等區(qū)位因素。

　　(二)實物狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　實物狀況調(diào)整，使可比實例在自身實物狀況下的價格成為在估價對象實物狀況下的價格的處理。

　　調(diào)整內(nèi)容：

　　土地——土地面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等土地實物因素;

　　建筑物——建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度等建筑物實物因素。

　　(三)權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　權(quán)益狀況調(diào)整，使可比實例在自身權(quán)益狀況下的價格成為在估價對象權(quán)益狀況下的價格的處理。

　　可比實例的權(quán)利性質(zhì)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同，調(diào)整內(nèi)容：規(guī)劃條件(如容積率)、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等權(quán)益因素。

　　在實際估價中，遇到最多的是土地使用期限調(diào)整，其調(diào)整的具體方法參見本書第六章“收益法及其運(yùn)用”的有關(guān)內(nèi)容。

　　三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟(掌握)

　　總體的兩種思路：

　　直接比較法——以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況直接進(jìn)行比較。

　　間接比較法——設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況間接比較。

　　具體步驟：

　　(1)確定影響因素。區(qū)位、實物、權(quán)益。

　　(2)找出差異程度。比較估價對象和可比實例，找出差異程度。

　　(3)轉(zhuǎn)換為價格差異程度。將房地產(chǎn)狀況差異程度(如房齡、樓層、朝向)，轉(zhuǎn)換為價格差異程度。

　　(4)調(diào)整。根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進(jìn)行調(diào)整。

　　調(diào)整方向：

　　可比實例比估價對象好，確定估價對象價格時，應(yīng)對可比實例成交價格減價;

　　可比實例比估價對象差，確定估價對象價格時，應(yīng)對可比實例成交價格加價。

　　(總原則——優(yōu)質(zhì)優(yōu)價)

　　四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

　�、僦苯颖容^調(diào)整、間接比較調(diào)整;(最常見，考試最頻繁)

　�、诳們r調(diào)整、單價調(diào)整;

　�、劢痤~調(diào)整、百分比調(diào)整;

　�、芗臃ㄕ{(diào)整、乘法調(diào)整。

　　(一)直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整

　　直接比較調(diào)整是以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)差異對可比實例的成交價格進(jìn)行調(diào)整(見表5-3)：

　�、俅_定若干種對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況因素，如分為10種因素。

　　②根據(jù)每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度確定權(quán)重。

　　③以估價對象狀況為基準(zhǔn)(房地產(chǎn)狀況打分分?jǐn)?shù)定為100分)，將可比實例狀況與估價對象狀況逐個因素進(jìn)行比較、評分。如可比實例狀況比估價對象狀況好，分?jǐn)?shù)高于100分;反之，分?jǐn)?shù)低于100分。

　　④將累計所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率。

　　⑤利用該比率對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整。

　　表5-3　房地產(chǎn)狀況直接比較表

　　表5-4　房地產(chǎn)狀況間接比較表

　　采用間接比較調(diào)整進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：

　　上式位于分母和分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，分別為可比實例狀況和估價對象狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。

　　上述公式表達(dá)了間接比較調(diào)整的兩個步驟：第一步，將可比實例在自身狀況下的價格調(diào)整為在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價格：

　　(分母中的括號內(nèi)，是可比實例的房地產(chǎn)狀況相比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分)

　　第二步，將可比實例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象狀況下的價格：

　　(分子中的括號內(nèi)，是估價對象的房地產(chǎn)狀況相比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分)

　　(二)總價調(diào)整和單價調(diào)整

　　總價調(diào)整是基于總價對可比實例成交價格(總價)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;

　　單價調(diào)整是基于單價對可比實例成交價格(單價)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

　　(三)金額調(diào)整和百分比調(diào)整

　　金額調(diào)整是采用金額對可比實例成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，基本公式為：

　　可比實例在自身狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實例在估價對象狀況下的價格

　　在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價對象狀況為基準(zhǔn)。假設(shè)可比實例在自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高或低的百分率為±R%(當(dāng)可比實例在自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高時，為+R%;低時，為-R%)：

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)是1/(1±R%)，不是±R%，也不是(1±R%)。

　　(和直接比較法的修正系數(shù)是一樣的，100/(可比實例對比估價對象得分))

　　(四)加法調(diào)整和乘法調(diào)整

　　在百分比調(diào)整中，當(dāng)同時進(jìn)行多種價格影響因素調(diào)整時，又有加法調(diào)整和乘法調(diào)整。

　　在實際房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，通常是根據(jù)每種因素的具體情況，如土地使用期限、容積率、建筑物年齡、樓層、朝向、戶型、裝修、層高等，采用適用的方法予以調(diào)整。

　　以樓層調(diào)整為例，假設(shè)估價對象是一套舊住宅，該住宅位于一幢二十世紀(jì)八九十年代建造、磚混結(jié)構(gòu)、無電梯、總層數(shù)為6層的住宅樓的4層。為評估該住宅的價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例。其中，甲可比實例位于一幢同類6層住宅樓的5層，成交價格為2900元/m2;乙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的4層，成交價格為3100元/m2;丙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的5層，成交價格為2700元/m2。

　　假設(shè)通過對估價對象所在地同類5層、6層住宅樓中的住宅成交價格進(jìn)行大量調(diào)查及統(tǒng)計分析，得到以一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅市場價格差異系數(shù)見表5-5，并得到6層住宅樓的一層住宅市場價格為5層住宅樓的一層住宅市場價格的98%。則對該三個可比實例的成交價格進(jìn)行樓層調(diào)整如下：

　　表5-5　5層、6層普通住宅樓不同樓層的市場價格差異系數(shù)

　　構(gòu)建房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正系數(shù)的時候，估價對象的房地產(chǎn)狀況得分在分子中，可比實例的房地產(chǎn)狀況得分在分母中。