第六節(jié)　最高最佳利用原則

　　1.最高最佳利用，法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價值最大的合理 、可能的利用。最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次 。

　　市場價值評估不僅要遵循合法原則，還要遵循最高最佳利用原則(關(guān)鍵考點(diǎn))。

　　最高最佳利用必須同時滿足4個條件：①法律上允許;②技術(shù)上可能;③財(cái)務(wù)上可行;④價值最大化。最高最佳利用，是在法律法規(guī)、城市規(guī)劃和出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。

　　最高最佳利用原則與合法原則的關(guān)系是：

　　合法，不一定是最高最佳利用；最高最佳利用，一般是合法的。

　　【例題】某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價前提，對該房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)該滿足條件中的(　)。

　　A.技術(shù)上的可能

　　B.經(jīng)濟(jì)上的可行

　　C.價值最大化

　　D.法律上允許

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。產(chǎn)權(quán)登記為工業(yè)用途，私自改造為商鋪，不合法。最高最佳利用必須是在合法前提下。參見教材P166。

　　最高最佳利用狀況的確定方法，是先盡可能地設(shè)想出估價對象的各種潛在的利用，然后從下列4個方面依序分析、篩選或判斷確定：

　　(1)法律上是否允許。

　　(2)技術(shù)上是否可能。

　　(3)財(cái)務(wù)上是否可行。評價指標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。

　　(4)價值是否最大化。

　　2.三大經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

　�、偈找孢f增遞減原理

　　第一種投入產(chǎn)出關(guān)系——收益遞減規(guī)律，也稱為報酬遞減規(guī)律、邊際收益遞減原理：假定僅有一種投入量可變，其他投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產(chǎn)出量的增加有可能是遞增的;但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。如土地上施化肥。

　　第二種投入產(chǎn)出關(guān)系——規(guī)模收益或規(guī)模報酬規(guī)律：假定以相同的比例來增加所有的投入量，產(chǎn)出量的變化有三種可能：

　　(1)規(guī)模收益不變——產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例。

　　(2)規(guī)模收益遞增——產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例。

　　(3)規(guī)模收益遞減——產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例。在擴(kuò)大規(guī)模時，先后經(jīng)過規(guī)模收益遞增階段，規(guī)模收益不變階段，規(guī)模收益遞減階段。

　�、诰�衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度 和最佳規(guī)模 。

　　建筑物與土地的組合四種情況：

　　——空地VL

　　——空地上有一與其組合為最高最佳利用的建筑物V=VL+VB

　　——空地上有一陳舊過時，需要拆除的建筑物V=VL+建筑物殘值-建筑物的拆除費(fèi)用

　　——空地上有一過大規(guī)�；蜻^高檔次的建筑物V=VB-功能折舊額

　　【例4-1】某宗房地產(chǎn)的土地面積360m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀和設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建。測算建筑物拆除費(fèi)用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。請計(jì)算該房地產(chǎn)相對于空地的減價額。

　　【解】該房地產(chǎn)相對于空地的減價額計(jì)算如下：

　　該房地產(chǎn)相對于空地的減價額=(300-50)×250=62500(元)

　　相反，如果建筑物的設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修等都很超前、高檔，但坐落的位置較差，例如在較偏僻的地方建造的高級賓館、商場，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該建筑物的重建價格較高，但該建筑物的價值卻低于其重建價格，即功能過剩引起了功能折舊。

　　【例4-2】某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000m2，土地面積為2000m2，市場上該類房地產(chǎn)的市場價格為1800元/m2，土地市場單價為1500元/m2，用成本法測算的建筑物重建價格為1600元/m2。請計(jì)算該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值。

　　【解】該建筑物的現(xiàn)值計(jì)算如下：

　　該建筑物的現(xiàn)值=(1800×5000-1500×2000)/5000=1200(元/m2)

　　由上述計(jì)算結(jié)果可見，該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價值為1200元/m2，比其重建價格1600元/m2低400元/m2。

　　功能折舊。成本花了很多，但不值。

　　③適合原理，是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。

　　“內(nèi)部-均衡，內(nèi)外部-適合”。

　　適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)估價對象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時其各個組成部分又搭配時，便為最高最佳利用 。

　　【例題】利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的(　)。

　　A.最佳規(guī)模

　　B.最佳經(jīng)營手段

　　C.最佳集約度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投資渠道

　　『正確答案』AC

　　『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。

　　【例題】均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳利用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)，屬于適合原理的內(nèi)容。參見教材P168。

　　【2013年真題】有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋�，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因?yàn)?　)。

　　A.乙土地價值低于甲土地價值

　　B.該建筑物價值小于其重置成本

　　C.該建筑物價值小于其拆除費(fèi)用

　　D.該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。

　　從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。

　　例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會妨礙該土地的有效利用，在對該土地進(jìn)行估價時就需要做減價調(diào)整。

　　“該建筑物價值小于其拆除費(fèi)用”意味著該建筑物的凈殘值為負(fù)值，它對土地價值有減價影響，因此乙土地及地上建筑物價值低于甲土地價值。

　　甲乙土地價值應(yīng)該大致相當(dāng)，乙土地連同建筑物一起價值低于甲土地，說明建筑物價值為負(fù)值。運(yùn)用排除法，A直接可以排除，因?yàn)榧滓覒?yīng)該地價相當(dāng);B建筑物如果還存在重置價值，則其價值大于0;D更新改造后的價值肯定是大于現(xiàn)狀價值的，否則就不值得更新了。參見教材P168。

　　■五種估價前提

　　(1)維持現(xiàn)狀前提

　　現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值≥(新房地產(chǎn)價值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤)。

　　現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的財(cái)務(wù)上可行的條件是：

　　現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值≥(新房地產(chǎn)價值-拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤-建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤)。

　　(2)更新改造前提

　　(更新改造后的房地產(chǎn)價值-更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤)>現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值。

　　(3)改變用途前提

　　(新用途下的房地產(chǎn)價值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤)>現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值。

　　(4)改變規(guī)模前提

　　(改變規(guī)模后的房地產(chǎn)價值-改變規(guī)模的必要支出及應(yīng)得利潤)>現(xiàn)規(guī)模下的房地產(chǎn)價值。

　　(5)重新開發(fā)前提

　　(重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤)>現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值。

　　(6)上述前提的某種組合或其他特殊利用前提。

　　把各種可行前提比較后做出最高最佳利用的判斷與選擇。

　　掌握基本原理——成本收益原理。更新、改變、開發(fā)成本低于前后收益的增加，才值得改造，否則就保持現(xiàn)狀。

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