第三節(jié)　房地產(chǎn)價(jià)格與供求

　　1.房地產(chǎn)需求

　　(1)房地產(chǎn)需求的含義

　　消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買(或承租)的數(shù)量。即市場需求是所有消費(fèi)者需求的總和。需求的條件：愿意購買＋購買支付能力 。

　　(2)決定房地產(chǎn)需求量的因素(5因素)

　�、�該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 。(一般是負(fù)相關(guān)，例外——炫耀物品和吉芬物品 )

　　●需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)——需求規(guī)律 。

　　●需求規(guī)律的例外：炫耀性物品和吉芬物品。需求量與價(jià)格同方向變化(即正相關(guān))。19世紀(jì)英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時(shí)，馬鈴薯價(jià)格上漲，但人們對(duì)馬鈴薯的需求卻不斷增加，這種現(xiàn)象在當(dāng)時(shí)稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后因此稱為吉芬物品。(越貴越買)

　�、�消費(fèi)者收入 。(正常商品正相關(guān)，低檔商品負(fù)相關(guān) )

　　③消費(fèi)者的偏好 (正相關(guān))偏好可以變化。

　　④相關(guān)物品的價(jià)格 。(區(qū)分互補(bǔ)品和替代品)

　　●當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價(jià)格不變，相關(guān)物品(替代品和互補(bǔ)品)價(jià)格變化時(shí)，該房地產(chǎn)的需求也會(huì)發(fā)生變化。

　　●替代品 ，是指能夠滿足相同或相似需要、可相互替代，如經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅、二手房與新建商品房、賓館與寫字樓。

　　●替代品X與Y，PX不變，PY上漲，需求QY減少，需求QX增加。以X替代了相對(duì)昂貴的Y。此消彼長

　　●互補(bǔ)品 ，是指相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和商娛配套，城郊住宅和高速公路收費(fèi)。

　　●互補(bǔ)品X與Y，PX不變，PY上漲，需求QY減少，需求QX減少。以X伴隨Y同步變化。榮損與共 。

　�、�消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期 。

　　消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格在未來會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求;預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格在未來會(huì)下跌，就會(huì)持幣觀望，減少對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求�！�買漲不買落 ”。

　　(3)房地產(chǎn)需求曲線

　　房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系曲線。

　　【難點(diǎn)】需求量的變動(dòng)(點(diǎn)在需求曲線上移動(dòng))和需求的變動(dòng)(整條需求曲線位移)

　　2.房地產(chǎn)供給(熟悉)

　　(1)房地產(chǎn)供給的含義

　　●房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，愿意且能夠提供出售(或出租)的房地產(chǎn)數(shù)量。

　　●兩個(gè)條件：愿意供給＋供給能力

　　●房地產(chǎn)市場供給是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者愿意并且能夠提供的出售數(shù)量，即市場供給是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者供給的總和。

　　●潛在供給量＝存量－滅失量－轉(zhuǎn)換為其他種類的房地產(chǎn)量＋其他種類的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新竣工量

　　(2)決定房地產(chǎn)供給量的因素

　　1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 。(正相關(guān))

　　2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本 。(負(fù)相關(guān))

　　3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平 。(正相關(guān))

　　4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來的預(yù)期 。(正相關(guān))

　　由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場政府獨(dú)家壟斷，房地產(chǎn)開發(fā)期較長、房地產(chǎn)不可移動(dòng)特性導(dǎo)致房地產(chǎn)不能在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺等，房地產(chǎn)供給缺乏彈性 。

　　(3)房地產(chǎn)供給曲線

　　房地產(chǎn)供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系——向右上方傾斜的供給曲線(S)。

　　【難點(diǎn)】

　　供給量的變動(dòng)是由商品價(jià)格本身變化引起的(點(diǎn)在曲線上移動(dòng));供給的變動(dòng)是由商品本身價(jià)格以外的因素變化引起的，曲線左右平移。

　　3.房地產(chǎn)均衡價(jià)格(熟悉)

　　需求曲線與供給曲線相交，房地產(chǎn)市場需求量與市場供給量相等。均衡價(jià)格，均衡數(shù)量。

　　(1)房地產(chǎn)價(jià)格與需求正相關(guān)，與供給負(fù)相關(guān) 。

　　(2)當(dāng)供給一定時(shí)，如果需求增加，則價(jià)格上漲;如果需求減少，則價(jià)格下降。當(dāng)需求一定時(shí)，如果供給增加，則價(jià)格下降;如果供給減少，則價(jià)格上漲。

　　(3)需求和供給若同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格和均衡數(shù)量也會(huì)發(fā)生變化。

　　(4)需求和供給同時(shí)變化，有同方向變化(需求和供給均增加或者均減少)、反方向變化(需求增加而供給減少，或者需求減少而供給增加)、變動(dòng)幅度不同(需求的增減大于或者小于供給的增減)等情況。

　　【要求】能推導(dǎo)各種情況下均衡價(jià)格和均衡數(shù)量的變化情況。

　　4.房地產(chǎn)供求狀況的分類

　　(1)全國房地產(chǎn)總的供求狀況

　　(2)本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

　　(3)全國同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　(4)本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　(5)房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場 。決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。

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