第三節(jié)　房地產的種類

　　一、按立法用語劃分的種類

　　《物權法》、《城市房地產管理法》中的提法，分為：土地、房屋、其他不動產。

　　二、按用途劃分的種類(10類)

　　(1)居住房地產;(2)體育和娛樂房地產;(3)商業(yè)房地產;(4)工業(yè)房地產;(5)辦公房地產;(6)農業(yè)房地產;(7)旅館房地產;(8)特殊用途房地產;(9)餐飲房地產;(10)綜合用途房地產。

　　三、按開發(fā)程度劃分的種類(5類)(熟悉)

　　(1)生地——無基礎設施;

　　(2)毛地——有基礎設施+未拆遷;

　　(3)熟地——完善的基礎設施+場地平整，可直接建造建筑物;有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三種情況。

　　(4)在建工程——已開工但尚未建成，不具備使用條件的項目(包括緩建工程)。

　　緩建工程也是在建工程。

　　判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志。

　　(5)現(xiàn)房——已建造完成+可直接使用。

　　【重點】熟地的類型(掌握)

　　都是指場地平整，三通指水、電、路;五通指水(給水和排水)、電、路再加上通信;七通再加上供熱和燃氣。

　　四、按實物形態(tài)劃分的種類(9類)(假設開發(fā)法中用到，起點狀態(tài)，終點狀態(tài))

　　(1)土地——分為空地和有建筑物的土地;

　　(2)建筑物——分為已建成的建筑物和尚未建成的建筑物;

　　(3)土地與建筑物的綜合體;

　　●土地+現(xiàn)房

　　●土地+在建工程

　　(4)房地產的局部;

　　(5)未來狀況下的房地產——期房;

　　(6)已經滅失的房地產——如已拆除和完全損毀的房屋;

　　(7)現(xiàn)在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分;如，建筑物的裝飾裝修部分;再如，不可修復的房地產損害造成的價值減損。

　　(8)以房地產為主的整體資產或含有其他資產的房地產;

　　(9)整體資產中的房地產。

　　五、按權益狀況劃分的種類(20類，考試中密集出題的重點)

　　(1)“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產�！案蓛簟钡暮�義(6大特征)：房屋所有權、建設用地使用權為單獨所有;沒有出租，未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利;不存在發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款;未被人民法院查封;房地產開發(fā)過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全;產權明確等。

　　(2)“干凈”的房屋所有權和劃撥國有建設用地使用權的房地產，如以房改成本價購買的公有住房、經濟適用住房。

　　(3)“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)房地產，農村村民住宅等。

　　干凈的含義：產權完整，沒有瑕疵。

　　(4)共有的房地產。按份共有和共同共有。

　　共有與單獨所有相比，是單個共有人不能自作主張，其權利要受其他共有人的制約，包括：

　�、偬幏止灿械姆康禺a，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　�、诎捶莨灿腥丝梢赞D讓其享有的共有的房地產份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權。

　�、垡蚬灿械姆康禺a產生的債務，在對外關系上，共有人承擔連帶債務，除非法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債務關系。

　�、軐�共有的房地產作重大修繕，應當經占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　�、莨灿腥税凑占s定管理共有的房地產;沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

　　(5)部分產權或有限產權的房地產(現(xiàn)在的提法是“共有產權”)。典型的是以房改標準價購買的公有住房。這種產權的住房可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產權比例進行分配�，F(xiàn)在提倡原按房改標準價購買的公有住房補足到房改成本價轉為完全產權。

　　(6)有租約限制的房地產。

　　(7)設立了地役權的房地產。即該房地產為他人提供了有限的使用權，例如允許他人通行，《物權法》稱之為“供役地”。

　　(8)設立了抵押權的房地產。即已抵押的房地產，通常稱為抵押房地產。抵押人在通知抵押權人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產轉讓給他人。抵押人將已抵押的房地產轉讓給他人的，不影響抵押權，受讓人處于抵押人的地位。

　　(9)有拖欠建設工程價款的房地產。

　　發(fā)包人違約逾期未支付工程款的，承包人可與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，或申請依法拍賣。折價款或拍賣款，承包人優(yōu)先受償。建筑工程承包人的優(yōu)先受償權，優(yōu)于抵押權和其他債權。(為保護建筑市場秩序)

　　承包人工程價款優(yōu)先受償權不得對抗商品房買受人。(為保護房地產市場秩序)

　　建筑工程價款不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。(這部分損失可以找發(fā)包人索賠)

　　(10)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產。

　　房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費的行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。

　　已依法公告列入征收范圍的房地產，不得設定抵押。

　　(11)被依法查封、采取財產保全措施或者以其他形式限制的房地產。

　　(12)手續(xù)不齊全的房地產。

　　(13)房屋所有權、建設用地使用權不明確或者歸屬有爭議的房地產。

　　(14)臨時用地或者臨時建筑的房地產：未超期的臨時用地、臨時建筑、超期的臨時用地、臨時建筑。

　　(15)違法占地或違法建筑的房地產。

　　(16)房地產的租賃權。

　　(17)地役權。

　　(18)房地產的抵押權。

　　(19)房地產的空間利用權。地下空間利用權和地上空間利用權。

　　(20)房地產中的無形資產。根據估價目的，有時包含無形資產在內，有時不包含無形資產，或者將其中的無形資產價值從房地產價值中分離出來。

　　【例題】房地產評估中，只能評估不包含無形資產的房地產價值。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產的種類。根據估價目的，有時需要評估其包含無形資產在內的價值，有時需要評估不包含無形資產的價值，或者將無形資產價值從房地產價值中分離出來。參見教材P73。

　　六、按經營使用方式劃分的種類

　　出售——比較法;

　　出租——收益法(收益——租金);

　　自營——收益法(收益——經營利潤);

　　自用——成本法。

　　七、按是否產生收益劃分的種類

　　收益性房地產：指能直接產生租賃收益或者其他經濟收益。

　　非收益性房地產：指不能直接產生經濟收益，如行政辦公樓、學校、公園等以公用、公益為目的的房地產。

　　判定是否是收益性房地產，不看目前是否正在產生經濟收益，而看該類房地產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。(客觀收益能力)

　　收益性房地產可以采用收益法估價，非收益性房地產難以采用收益法估價。

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