第三節(jié)　房地產(chǎn)估價的要素

　　一、估價當事人

　　與估價活動有直接關系的單位或個人，包括估價機構、估價師(估價主體)和估價委托人(需求者和服務對象)。

　　(一)房地產(chǎn)估價機構

　　依法設立的從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務機構。

　　《資產(chǎn)評估法》規(guī)定，評估機構應依法采用合伙或公司形式。

　　合伙評估機構應有2名以上評估師，其合伙人2/3以上具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷，最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰。

　　公司制評估機構8名以上評估師和2名以上股東，2/3以上股東3年以上從業(yè)經(jīng)歷，且最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰。

　　(二)注冊房地產(chǎn)估價師

　　通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試或資格認定、資格互認，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格。理論知識+實踐經(jīng)驗+職業(yè)道德

　　應受聘于一個房地產(chǎn)估價機構，在同一時間只能在一個房地產(chǎn)估價機構從事房地產(chǎn)估價業(yè)務;不得以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務，由房地產(chǎn)估價機構統(tǒng)一接受委托和收費。

　　(三)估價委托人

　　1.委托估價機構為其提供估價服務的單位或個人(估價服務的需求方)。

　　2.自用：司法拍賣估價報告，確定拍賣保留價;

　　第三方使用：借款人委托的抵押估價報告是借款人提供給貸款人(如商業(yè)銀行)使用;不特定的第三方使用，如上市公司委托的關聯(lián)交易估價報告是上市公司披露給社會公眾使用。

　　3.估價委托人、估價對象權利人、估價利害關系人、估價報告使用人之間的區(qū)別和關系。重要考點

　　(1)估價委托人可能是也可能不是估價對象權利人、估價利害關系人、估價報告使用人。

　　(2)估價對象權利人一般是估價利害關系人，但可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用人。

　　(3)要求能聯(lián)系實際，確定估價中這幾種身份的關系。

　　(4)房地產(chǎn)抵押估價，委托人可能是貸款人，也可能是借款人，都是估價利害關系人，估價報告使用人是貸款人。

　　(5)房屋征收評估，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價利害關系人，也是估價報告使用人。

　　(6)房地產(chǎn)司法拍賣估價，人民法院是估價委托人和報告使用人，但不是估價對象權利人，也不是估價利害關系人，申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競買人是估價利害關系人。(注意判斷題)

　　二、估價目的

　　估價委托人對估價報告的預期用途。是委托人對估價的實際需要。

　　估價目的：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、稅收、征收、征用、司法拍賣、分家析產(chǎn)、損害賠償、保險、建設用地使用權出讓，企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算，等等。

　　估價目的不同，價值時點、估價對象、價值類型以及估價原則、估價依據(jù)等都可能不同，從而影響估價結果。

　　三、估價對象

　　估價對象是所估價的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關權益。估價對象由委托人和估價目的雙重決定。

　　估價對象：房屋、構筑物、土地、在建房地產(chǎn)、未建房地產(chǎn)、已滅失房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關權益。

　　四、價值時點

　　所評估的估價對象價值或價格對應的某一特定時間。

　　同一估價對象在不同的時間會有不同的價值或價格，必須明確估價對象價值或價格的具體時間。價值時點根據(jù)估價目的來確定。可能是現(xiàn)在、過去或?qū)�來的某個時間。

　　確定價值時點在前，得出評估價值在后。

　　五、價值類型

　　所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。價值類型由估價目的確定。同一估價對象可以有不同價值類型。

　　同一估價對象在同一時間的具體某種價值和價格，是其在相應估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。而不同估價目的下的評估價，如買賣價格，評估價值，計稅價值，彼此之間可能不同。

　　六、估價原則

　　估價所依據(jù)的法則或標準。在反復估價實踐和理論探索中，在認識價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎上，總結和提煉出的。

　　估價原則使不同的估價師對估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或近似。

　　(很多專業(yè)服務——如廚師、醫(yī)生，人不同，服務不同;而房地產(chǎn)估價服務不用挑人，只要是合格的估價師，誰來評估都一樣)

　　七、估價程序

　　完成估價項目的各項工作的先后次序。

　　估價程序的作用：保證估價質(zhì)量、提高估價效率、防范估價風險、規(guī)范估價行為。

　　八、估價依據(jù)

　　作為估價的前提或基礎的文件、標準和資料。包括：

　　(1)有關法律、法規(guī)、政策，包括有關法律、行政法規(guī)，司法解釋，地方性法規(guī)，部門規(guī)章和政策，地方政府規(guī)章和政策。

　　(2)有關估價標準，包括有關房地產(chǎn)估價的國家標準、行業(yè)標準、指導意見、地方標準等。

　　(3)估價委托書、估價委托合同和委托人提供的估價所需資料。

　　(4)估價機構、估價師掌握和收集的估價所需資料。

　　在估價中選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象選取估價依據(jù)。不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。

　　國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術語標準》是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線(最低要求)。

　　鼓勵估價機構制定嚴于國家標準的企業(yè)標準，并在不同有關法律、法規(guī)、政策、標準相抵觸的前提下有所創(chuàng)新。

　　九、估價假設

　　針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括：一般假設、未定事項假設、背離事實假設、不相一致假設和依據(jù)不足假設。

　　合理且有依據(jù)地說明估價假設，體現(xiàn)了估價師的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德。

　　其作用(2個)：規(guī)避估價風險，保護估價師和估價機構;告知、提醒報告使用人，保護估價報告使用人。

　　十、估價方法

　　比較法、收益法和成本法、假設開發(fā)法、路線價法、基準地價修正法、標準價調(diào)整法、多元回歸分析法、長期趨勢法等。

　　每種估價方法都有其適用對象和條件。同時運用，相互驗證，但不應相互替代。不同方法可以互補，如特殊廠房不適用比較法，但適用成本法;待開發(fā)土地不適用成本法，但適用假設開發(fā)法和比較法;在建工程不適用比較法，但適用成本法和假設開發(fā)法。

　　十一、估價結果

　　估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關專業(yè)意見。

　　鑒證性估價要求客觀公正，估價師和估價機構不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關系人對估價結果的意見，不能在完成估價之前討論估價結果;更不得為招攬業(yè)務而迎合委托人的高估或低估要求。

　　估價結果可能受估價師個人因素影響。

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