第一節(jié)　對房地產(chǎn)估價的認(rèn)識

　　一、房地產(chǎn)估價的含義(熟悉)

　　1.專業(yè)房地產(chǎn)估價與非專業(yè)房地產(chǎn)估價的區(qū)別

　　專業(yè)/非專業(yè)五大不同(重要考點)：

　�、賹�業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員——專業(yè)機(jī)構(gòu)指具有一定數(shù)量的估價專業(yè)人員等條件，專門從事有關(guān)估價活動的單位(估價機(jī)構(gòu))。專業(yè)人員指具有估價專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗、專門從事有關(guān)估價活動的個人(估價師和估價員)。

　　②專業(yè)意見——最終的估價結(jié)論，不是用直覺或僅憑經(jīng)驗得出，而是按嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍�根�?jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過審慎的分析、測算和判斷得出，較客觀合理。

　�、酃�信力——專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成，估價結(jié)果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們(社會公眾)信服、認(rèn)可或接受。

　�、苡袃敺�務(wù)——接受委托人的委托，有償服務(wù)，向委托人收取費用。

　�、莘�律責(zé)任——疏忽或過失造成委托人或其他第三方損失，承擔(dān)的法律責(zé)任：責(zé)令限期改正、行政處罰、民事賠償責(zé)任、刑事責(zé)任。

　　2.專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

　　房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)(估價主體)接受他人委托，為了特定的目的(估價目的)，遵循公認(rèn)的原則(估價原則)，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?估價程序)，依據(jù)有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料(估價依據(jù))，在合理的假設(shè)下(估價假設(shè))，采用科學(xué)的方法(估價方法)，對特定的房地產(chǎn)(估價對象)在特定時間(價值時點)的特定價值或價格(價值類型)進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供專業(yè)意見(估價結(jié)論)。

　　3.估價與評估的異同

　　相對于價值或價格分析、測算和判斷活動，估價專指對價值或價格進(jìn)行評估。

　　房地產(chǎn)評估范圍更廣泛：不僅包含房地產(chǎn)價值或價格評估，還包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損狀況評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評估、房地產(chǎn)政策效果評估等。

　　房地產(chǎn)估價建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能、周圍環(huán)境等評估的基礎(chǔ)上，以得出房地產(chǎn)價值或價格為目標(biāo)或最終結(jié)論的評估，稱為房地產(chǎn)價值或價格評估，或簡稱房地產(chǎn)估價、估值。

　　房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師還可從事：

　　(1)房地產(chǎn)價格和價值分配。如把房地產(chǎn)的總價值在不同部分之間進(jìn)行分配。例如：

　　①房地產(chǎn)總價值在土地和建筑物之間分配(剩余技術(shù))，把一整塊土地的價值在其上建筑物的不同單位之間分配(高層建筑地價分?jǐn)?;

　�、诓捎贸杀痉�測算住宅小區(qū)的平均房價，在各個樓棟、單元、樓層、朝向、戶型間分配(開發(fā)商的售價表);

　�、坶_發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價在開發(fā)完成后的各宗土地之間分配。

　　(2)房地產(chǎn)價值提升評估(如，房屋更新改造、改變用途、增加容積率、相鄰房地產(chǎn)合并等)。

　　(3)房地產(chǎn)價值減損評估(如污染、工程施工、工程質(zhì)量缺陷、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、錯誤查封、異議登記不當(dāng)、房地產(chǎn)分割等)。

　　(4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估(如征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失評估)。是由損害修復(fù)帶來的。

　　(5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)(如房地產(chǎn)市場調(diào)查分析預(yù)測、房地產(chǎn)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)項目調(diào)查評價、房地產(chǎn)最高最佳利用分析，房地產(chǎn)市場競爭力分析、房地產(chǎn)狀況調(diào)查評價、房地產(chǎn)定價、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。)

　　這些業(yè)務(wù)，是估價師和估價機(jī)構(gòu)有能力從事并應(yīng)努力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

　　《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日全國人民代表大會常務(wù)委員會通過)頒布實施后，“資產(chǎn)評估”不僅包括財政部門管理的狹義的資產(chǎn)評估，還包括房地產(chǎn)估價等其他評估領(lǐng)域和評估專業(yè)，并且該法第四條、第十三條和第十七條規(guī)定開展資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)遵循獨立、客觀、公正的原則。

　　但由于投資價值等某些價值價格評估，嚴(yán)格地說并不需要遵循獨立、客觀、公正的原則，所以為了防止不應(yīng)有的違法，有必要將估價與評估區(qū)分開來，可將《資產(chǎn)評估法》所稱的評估范圍理解為鑒證性估價，不包括咨詢性估價。

　　鑒證性估價(或稱為公證性估價、證據(jù)性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補(bǔ)償、人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價。

　　咨詢性估價(或參考性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價�！�—自評自用，報告的使用不涉及第三方。

　　二、房地產(chǎn)估價的特點(五點)(重點掌握)

　　特點1：評估的是價值，不是價格

　　價值是物的真實所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的，是價格波動的中心。

　　價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞價值上下波動。由于定價決策、個人偏好或交易者之間的利害關(guān)系甚至無知等原因，時常出現(xiàn)“低值高價”、“高值低價”的價格背離價值情況。

　　房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)價值，而不是價格。

　　特點2：房地產(chǎn)估價是模擬市場定價，而不是代替市場定價

　　估價和定價，本質(zhì)不同。市場營銷學(xué)中的4Ps，其中很重要的一個P就是定價，而定價方法也非常繁多。成本加成法、取脂定價法、心理定價法等等。

　　房地產(chǎn)價值由客觀市場力量決定，由眾多市場參與者的價值判斷形成，而非個別市場參與者的價值判斷所決定。要排除個別因素。

　　房地產(chǎn)價值是客觀存在的，估價師運用專業(yè)知識及實踐經(jīng)驗，“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值。

　　房地產(chǎn)估價，從形式上看是房地產(chǎn)估價師的主觀定價行為，但是實質(zhì)上房地產(chǎn)估價師需要模擬大多數(shù)市場參與者的定價思維和行為，充分認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成機(jī)制和過程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場行情，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。

　　具體估價時，估價師模擬房地產(chǎn)市場機(jī)制的作用，考慮估價對象的市場參與者是如何思考其價格的，即要模擬該估價對象的市場參與者的思維進(jìn)行估價。

　　特點3：房地產(chǎn)估價提供價值意見，不作價格保證

　　估價是估價機(jī)構(gòu)和估價師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份，發(fā)表對估價對象價值或價格的專業(yè)意見，供委托人及估價結(jié)果使用者參考使用，但是不是對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證。僅是意見，不是保證。

　　不能曲解為估價機(jī)構(gòu)和估價師可以不負(fù)責(zé)任地隨意發(fā)表意見。

　　在鑒證性估價和咨詢性估價這兩種不同性質(zhì)的估價中，估價機(jī)構(gòu)和估價師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，鑒證性估價的法律責(zé)任大于咨詢性估價的法律責(zé)任。

　　特點4：估價有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)(必考考點)

　　不同的估價師對同一估價對象房地產(chǎn)，同一價值時點，同一價值類型進(jìn)行評估，評估值往往不同，與實際成交價格也有差異。這就是誤差的問題。

　　對估價準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識包括5點：

　�、俸细竦墓纼r師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值(誤差不可避免)。因為估價總是在信息不完全和不確定因素下作出的，并且估價師掌握的信息一般不可能完全相同。

　�、谒�有的評估價值都有一定程度的誤差。即評估價值=真實價值+誤差。

　�、鄄荒苡靡话阄锢砹繙y量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價的誤差容忍度較高，但誤差范圍又要適度。不過這個度較難把握。

　�、芘袛嗾`差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將評估價值與真實價值進(jìn)行比較，實際中是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進(jìn)行比較。

　　一般不用實際成交價格判斷誤差，而采用合格的估價師對同一估價對象、同一估價目的、同一價值時點的重新估價結(jié)果。(對比法，復(fù)核評估)

　�、蓍g接方法——考察履行估價程序是否存在瑕疵。即通過檢查估價師和估價機(jī)構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏、估價參數(shù)是否合理、估價方法是否適用，間接對其估價結(jié)果肯定或否定。

　　防止出現(xiàn)較大誤差的方法——制定估價業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等。

　　目前我國的技術(shù)規(guī)范有4個：

　�、佟斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》(國家標(biāo)準(zhǔn));

　�、凇斗康禺a(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》;

　�、邸斗康禺a(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》;

　�、堋秶�有土地上房屋征收評估辦法》。

　　特點5：既是科學(xué)也是藝術(shù)

　　估價師在評估房地產(chǎn)價值時，需要將理論方法與實踐經(jīng)驗完美的結(jié)合起來。應(yīng)該增加其科學(xué)的成分，減少其藝術(shù)的成分。

　　三、房地產(chǎn)估價的必要性(熟悉)

　　1.專業(yè)估價存在的前提——獨一無二、價值較大

　　獨一無二，各不相同，不能通過簡單的比較得知價格，需要專業(yè)估價。價值量大，可以承擔(dān)聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)�業(yè)人員估價的花費。

　　2.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的具體分析

　　房地產(chǎn)市場是不完全市場�！巴耆�市場”條件：

　　①同質(zhì)商品;

　�、谫I者賣者人數(shù)眾多;

　�、圻M(jìn)出市場自由;

　�、軆r格信息充分，并能預(yù)測未來的價格;

　�、輪蝹�買者賣者無關(guān)緊要;

　�、逕o串通共謀;

　　⑦消費者總效用最大化，銷售者總利潤最大化(理性經(jīng)濟(jì)人);

　　⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動。不符合任何一條，就是不完全市場。

　　房地產(chǎn)市場是典型的不完全市場。房地產(chǎn)品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。房地產(chǎn)無法移動，不符合第⑧條。

　　不完全市場，阻礙房地產(chǎn)價格合理形成，難以自動形成適當(dāng)?shù)膬r格，需要房地產(chǎn)估價師模擬市場定價，推動房地產(chǎn)價格正�；�，保障房地產(chǎn)公平交易，保護(hù)房地產(chǎn)交易者合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。

　　3.房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主體

　　(1)房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對較少;

　　(2)房地產(chǎn)需要估價的情形較多;房地產(chǎn)交易、抵押、征收、稅收、保險、損害賠償?shù)刃袨槎夹枰�房地產(chǎn)估價。

　　(3)房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù);

　　(4)房地產(chǎn)估價人員、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)收入通常是最多的，房地產(chǎn)估價的國際組織、國外和地區(qū)組織通常也是最多、最大的。