第五節(jié)　假設(shè)開發(fā)法的基本公式

　　一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式(掌握)

　　1. 房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

　　(1)已完成部分——已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤，已包含在估價對象的價值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。

　　(2)后續(xù)的部分——得到估價對象以后到把它開發(fā)完成，還需要開展的各項(xiàng)工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　2.將估價對象狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況匹配起來，有七種情形：

　　①估價對象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè);

　　②估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地;

　�、酃纼r對象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè);

　�、芄纼r對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地;

　�、莨纼r對象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè);

　�、薰纼r對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋;

　�、吖纼r對象為舊房，將舊房重新改造或改變用途成新房

　　起點(diǎn)狀況(現(xiàn)狀)：生地　毛地　熟地　在建工程　舊房地

　　終點(diǎn)狀況：熟地(土地一級開發(fā))房地(房地產(chǎn)二級開發(fā))

　　房地產(chǎn)價值=終點(diǎn)狀況房地產(chǎn)價值-現(xiàn)狀到終點(diǎn)狀況的必要支出與平均利潤

　　根據(jù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式：出售、出租、自營。(參照收益法中收益的確認(rèn))

　　二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式

　　(無需記憶，無非是起點(diǎn)現(xiàn)狀和開發(fā)完成后的終點(diǎn)狀況不同)

　　(一)求土地價值的公式

　　1.求生地價值的公式(掌握)

　　(1)在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價值=開發(fā)完成后的價值-生地取得稅費(fèi)-由生地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

　　(2)將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-生地取得稅費(fèi)-由生地開發(fā)成熟地的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

　　2.求毛地價值的公式(掌握)

　　(1)毛地價值=開發(fā)完成后的價值-毛地取得稅費(fèi)-由毛地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

　　(2)毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-毛地取得稅費(fèi)-由毛地開發(fā)成熟地的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

　　3.求熟地價值的公式(掌握)

　　熟地價值=開發(fā)完成后的價值-熟地取得稅費(fèi)-由熟地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

　　(二)求在建工程價值的公式(掌握)

　　在建工程價值=續(xù)建完成后價值-在建工程取得稅費(fèi)-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建利潤

　　(三)求舊房價值的公式(掌握)

　　舊房價值=重新改造或改變用途后價值-舊房取得稅費(fèi)-重新改造或改變用途的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-利潤

　　三、按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細(xì)化的公式

　　(一)適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式(掌握)

　　房地產(chǎn)開發(fā)價值=采用比較法測算的開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

　　(銷售經(jīng)營模式存在銷售價格，可用比較法)

　　(二)適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或自營的公式(掌握)

　　房地產(chǎn)開發(fā)價值=采用收益法測算的開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

　　(出租或營業(yè)模式，存在租金或經(jīng)營利潤，可用收益法)

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