第二節(jié)　動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法

　　一、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生

　　房地產(chǎn)開發(fā)周期長，其待開發(fā)房地產(chǎn)的購置價款、后續(xù)開發(fā)的各項支出、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售回款等發(fā)生的時間相隔長。因此，假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)當(dāng)考慮資金的時間價值。

　　兩種方式：折現(xiàn)的方式(動態(tài)分析法);單獨計算投資利息的方式(靜態(tài)分析法)。

　　二、動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別

　　(1)對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場狀況作出的，基本上是靜止在價值時點的金額。而在動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。

　　現(xiàn)金流量是指一個項目(方案或企業(yè))在某一特定的時期內(nèi)收入和支出的資金數(shù)額�，F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。

　　(2)靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，不需要將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，不考慮預(yù)售/延遲銷售;

　　動態(tài)分析法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，把它們折算到價值時點，然后再相加減。

　　(3)在靜態(tài)分析中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)，在動態(tài)分析法中這兩項不顯現(xiàn)，而是隱含在折現(xiàn)過程中。

　　三、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點

　　動態(tài)分析法結(jié)果精確，測算過程較復(fù)雜;靜態(tài)分析法結(jié)果較粗略，測算過程相對簡單。

　　實際估價中優(yōu)先選擇動態(tài)分析法。

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