第一節(jié)　假設(shè)開發(fā)法概述

　　1.假設(shè)開發(fā)法的含義

　　根據(jù)估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值，來求取估價對象價值或價格的方法。

　　求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點(diǎn)后相減(動態(tài)分析法)，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(靜態(tài)分析法)，得到估價對象價值或價格的方法。

　　本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益(從靜態(tài)分析法來看，具體為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤后的余額，簡稱剩余開發(fā)價值)為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。

　　2.假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)(熟悉)

　　(1)理論依據(jù)——預(yù)期原理和地租原理(一次性的價格剩余)。

　　(2)表現(xiàn)形式——評估新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)價值的成本法的倒算法。

　　(3)假設(shè)開發(fā)法與成本法主要區(qū)別：

　　①成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。

　�、诩僭O(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價值。

　�、燮瘘c(diǎn)和終點(diǎn)(已知和未知)剛好相反。

　　3.假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象(掌握)

　　(1)適用對象，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力，且開發(fā)完成后的價值可用成本法以外的其他方法(比較法、收益法、趨勢分析法等)求取的房地產(chǎn)。

　　(2)具體包括：可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)。

　　(3)不適合采用假設(shè)開發(fā)法的項目：有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件不明確的待開發(fā)房地產(chǎn);如仍需要估價，一定要把對規(guī)劃條件的假設(shè)(估價假設(shè))在估價報告中特別提示。

　　(4)除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析。

　　假設(shè)開發(fā)法用于估價與用于項目分析的區(qū)別：(與第三章中市場價值，投資價值的區(qū)別一致)

　　在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，假設(shè)開發(fā)法站在一個典型投資者的立場上(公允的、客觀的)，而房地產(chǎn)開發(fā)項目分析是站在某個特定投資者的立場上。

　　(5)假設(shè)開發(fā)法在投資分析中提供的三種數(shù)值：

　　①測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格，可用于參與招標(biāo)或者拍賣，競投政府出讓地時作為最高報價;

　�、跍y算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤，每種報價，會對應(yīng)一個預(yù)期利潤;

　�、蹨y算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用。

　　4.假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件(掌握)

　　(1)假設(shè)開發(fā)法測算可靠程度的兩個關(guān)鍵預(yù)測(兩要點(diǎn))

　�、偈欠窀鶕�(jù)合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式。

　　②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價對象開發(fā)完成后的價值。

　　(2)外部條件——假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用需要良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境(三方面)

　�、俳y(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);

　�、诜�(wěn)定、具可預(yù)見性及透明的房地產(chǎn)政策;

　　③有較長歷史、連續(xù)、全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫。

　　5.假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟(8個步驟)

　　①選擇具體估價方法;

　�、谶x擇估價前提;

　　③選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式;

　　④測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;

　�、轀y算后續(xù)開發(fā)的必要支出;

　�、逌y算開發(fā)完成后的價值;

　　⑦確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤;

　�、嘤嬎汩_發(fā)價值。

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