建立比較基礎(chǔ)

　　選取了可比實(shí)例后，一般應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，對(duì)價(jià)格內(nèi)涵和形式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”，使之口徑一致，相互可比，為后續(xù)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整建立一個(gè)共同的基礎(chǔ)。

　　建立比較基礎(chǔ)：①統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍;②統(tǒng)一付款方式;③統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān);④統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。

　　一、統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍

　　可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行對(duì)比，并應(yīng)消除因財(cái)產(chǎn)范圍不相同造成的價(jià)格差異，對(duì)于某些估價(jià)對(duì)象，有時(shí)難以直接選到與其財(cái)產(chǎn)范圍完全相同的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，只能選取“主干”部分相同的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。

　　財(cái)產(chǎn)范圍不同，是指“有”與“無(wú)”的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間“好壞”或“優(yōu)劣”、“新舊”的差別。因此，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍是進(jìn)行“有無(wú)對(duì)比”，并消除由此造成的價(jià)格差異。

　　財(cái)產(chǎn)范圍不同主要有以下3種情況：①含有非房地產(chǎn)成分。②帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。③房地產(chǎn)的實(shí)物范圍不同。

　　統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理：

　　房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格—非房地產(chǎn)成分的價(jià)值

　　(估價(jià)對(duì)象)(可比實(shí)例)

　　如果是估價(jià)對(duì)象含有非房地產(chǎn)成分的，則一般是在比較法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)值后，再加上非房地產(chǎn)成分的價(jià)值，就可以得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　在帶有債權(quán)債務(wù)關(guān)系時(shí)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對(duì)價(jià)格進(jìn)行換算處理;

　　不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)+債務(wù)

　　記憶竅門：

　　估價(jià)對(duì)象不含非房地產(chǎn)成分，不含債權(quán)債務(wù)，而可比實(shí)例含，則采用“剝離”法，用減法;

　　估價(jià)對(duì)象含非房地產(chǎn)成分，含債權(quán)債務(wù)，而可比實(shí)例不含，則采用“還原”法，用加法。

　　二、統(tǒng)一付款方式

　　房地產(chǎn)交易許多成交價(jià)格采取分期付款方式支付，而且付款期限長(zhǎng)短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格也會(huì)有所不同。

　　為便于比較，價(jià)格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)。因此，統(tǒng)一付款方式應(yīng)將可比實(shí)例不是成交日期或一次性付清的價(jià)格，調(diào)整為成交日期一次性付清的價(jià)格。具體方法是通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算。

　　【例6-1】某宗房地產(chǎn)的成交總價(jià)為30萬(wàn)元，首付款20%，余款于6個(gè)月后一次性支付;假設(shè)月利率為0.5%，請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格。

　　『解答』該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價(jià)格計(jì)算如下：

　　30×20%+30×(1-20%)/(1+0.5%)6=29.29(萬(wàn)元)

　　在例6-1中，如果已知的不是月利率：

　　①年利率r，則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)0.5;

　�、诎肽昀�率r，則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r);

　�、奂径壤�率r，則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)2。

　　三、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

　　在房地產(chǎn)交易中需要交納一些稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、補(bǔ)繳出讓金等。

　　根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定：賣方繳納的稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費(fèi)，如契稅、補(bǔ)繳出讓金;買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。

　　交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。(該是誰(shuí)的，就是誰(shuí)的)

　　評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)值或價(jià)格。

　　但在實(shí)際的房地產(chǎn)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，雙方協(xié)議由買方繳納;本應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，雙方協(xié)議由賣方繳納。(稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁)

　　例如，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納;契稅、補(bǔ)繳出讓金本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納;交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格之外還有代收代辦收費(fèi)。這些代收代辦收費(fèi)也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。

　　統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，是將成交價(jià)格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定(沒(méi)有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣)，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。調(diào)整的公式為：

　　正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額

　　正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)付金額

　　買方實(shí)付金額-賣方實(shí)得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)

　　如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的一定比率，即：

　　應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

　　應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率

　　記憶竅門：賣減，買加(有個(gè)非洲國(guó)家-牙買加)

　　解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，

　　記憶竅門：就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的(不建議機(jī)械記憶公式)

　　(1)轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實(shí)際得到的金額-幫買家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格

　　(2)轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格

　　轉(zhuǎn)嫁給誰(shuí)，就站在誰(shuí)的立場(chǎng)上進(jìn)行分析

　　【例6-2】某宗房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格為2500元/m2，賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)計(jì)算賣方實(shí)得金額和買方實(shí)付金額。

　　『解答』賣方實(shí)得金額計(jì)算如下：

　　賣方實(shí)得金額=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=2500-2500×7%=2325(元/m2)

　　因?yàn)榧{稅，所以賣方實(shí)際得到的金額(稅后額)小于正常成交價(jià)格。

　　買方實(shí)付金額計(jì)算如下：

　　買方實(shí)付金額=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=2500+2500×5%=2625(元/m2)

　　因?yàn)橐�納稅，買方實(shí)際支付的價(jià)格會(huì)大于正常成交金額，除了付價(jià)格，還要付稅。

　　【例6-3】某宗房地產(chǎn)交易，買賣合同中約定成交價(jià)格為2325元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)求取該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格。

　　『解答』該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下：

　　方法二：

　　轉(zhuǎn)嫁給買方，站在買方角度分析：

　　買方實(shí)際付出金額+買方為賣方支付的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格

　　2325+X×7%=X

　　【例6-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣合同中約定成交價(jià)格為2625元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)求取該宗房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格。

　　『解答』該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下：

　　賣方實(shí)際得到金額-賣方為買方支付的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格

　　2625-X×5%=X

　　某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)(　)。

　　A.上升

　　B.下降

　　C.不變

　　D.無(wú)法確定

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買方支付給賣方的金額+買方承擔(dān)的應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅費(fèi)。參見(jiàn)教材P

　　某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)該由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為(　)元/平方米。

　　A.2385　　B.2393　　C.2955　　D.2964

　　『正確答案』A

　　『答案解析』分兩步計(jì)算，先要計(jì)算正常成交價(jià)格，再計(jì)算買方實(shí)際支付的價(jià)格。

　　第一步，計(jì)算正常成交價(jià)格。

　　題干中說(shuō)明了，稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，即買方稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析。賣方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買方支付買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，正常成交金額要低一些。

　　用減法

　　設(shè)正常成交價(jià)格為x，

　　x=2659-x×3.9%

　　x=2559

　　第二步，買家承擔(dān)賣家應(yīng)繳納的稅費(fèi)，則買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格肯定比實(shí)際成交價(jià)格2559小，CD選項(xiàng)排除，買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格=2559-2559×6.8%=2385。

　　四、統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位

　　統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位。

　　(一)統(tǒng)一價(jià)格表示單位

　　統(tǒng)一價(jià)格表示單位可以是總價(jià)，也可以是單價(jià)，一般采用單價(jià)。在統(tǒng)一采用單價(jià)時(shí)，通常是單位面積的價(jià)格。例如，房地產(chǎn)及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價(jià)格;土地除了單位土地面積的價(jià)格，還可以為單位建筑面積的價(jià)格，即樓面地價(jià)。

　　還可以有其他的比較單位。例如，倉(cāng)庫(kù)——單位體積，停車場(chǎng)——車位，旅館——客房或床位，影劇院——座位，醫(yī)院——床位，保齡球館——球道。

　　有些可比實(shí)例宜先對(duì)其總價(jià)進(jìn)行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單位進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。這樣對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正、調(diào)整更容易、更準(zhǔn)確。

　　例如，估價(jià)對(duì)象是一套門窗有損壞的商品住宅，選取的可比實(shí)例的某套商品住宅的門窗是完好的，成交總價(jià)為20萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查得知，將估價(jià)對(duì)象的門窗整修或更新的必要費(fèi)用為0.5萬(wàn)元。則宜先將該門窗是完好的可比實(shí)例的成交總價(jià)20萬(wàn)元，調(diào)整為門窗是損壞的總價(jià)19.5萬(wàn)元(20-0.5=19.5)，然后再將此總價(jià)19.5萬(wàn)元轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。

　　(二)統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　將某一幣種價(jià)格換算為另一幣種價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所應(yīng)對(duì)的日期的匯率，一般采用成交日期的匯率。

　　如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率進(jìn)行換算。

　　匯率的取值，一般采用國(guó)家外匯管理部門公布的外匯牌價(jià)的賣出、買入中間價(jià)。

　　在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

　　(三)統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位

　　面積內(nèi)涵——建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積下的單價(jià)

　　總公式：

　　套內(nèi)建筑面積×套內(nèi)建筑面積單價(jià)

　　=建筑面積×建筑面積單價(jià)

　　=使用面積×使用面積單價(jià)

　　=總價(jià)

　　面積計(jì)量單位：平方米(公頃、畝)，平方英尺，坪

　　1公頃=10000平方米=15畝

　　1畝=666.67平方米

　　1平方英尺=0.09290304平方米

　　1坪=3.30579平方米(無(wú)需記憶)