謹(jǐn)慎原則

　　謹(jǐn)慎原則是房地產(chǎn)抵押價值和抵押凈值評估應(yīng)遵循的一項原則。

　　該原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的一面。充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，不低估注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　雖然說只要所擔(dān)保的債權(quán)不超過抵押時抵押物的價值即不違法，但由于需要處分抵押物的時間與抵押價值時點一般相隔較長，而且抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用，屆時抵押房地產(chǎn)的價值有可能下跌，其他相關(guān)的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對變現(xiàn)風(fēng)險高度關(guān)注，所以房地產(chǎn)抵押價值評估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。

　　理解謹(jǐn)慎原則的關(guān)鍵，是要搞清楚“在存在不確定因素的情況下”。

　　在實際估價中，房地產(chǎn)估價師如果面臨的是確定因素，則不存在謹(jǐn)慎問題，應(yīng)依據(jù)確定因素進(jìn)行估價。

　　如果面臨的是不確定因素，當(dāng)對該因素的樂觀，保守(或悲觀)和折中判斷或估計會導(dǎo)致對抵押價值的相對偏高、偏低和居中估計時，則應(yīng)采取導(dǎo)致對抵押價值相對偏低的估計。

　　《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹(jǐn)慎原則的下列要求 ：

　　(1)在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘。

　　(2)在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。

　　(3)在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。

　　(4)在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　一句話，就是要高估成本，低估收益，使得評估結(jié)果偏低。

　　【例題】運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應(yīng)采用(　)的估計值。

　　A.正常　　　B.較低　　　C.平均　　　D.較高

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是謹(jǐn)慎原則對不同估價方法的要求。在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。參見教材P171。

　　【例題】在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括(　)。

　　A.在運用比較法估價時，不應(yīng)該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘

　　B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計值進(jìn)行估價

　　C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

　　D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤，不應(yīng)低估折舊

　　E.在運用假設(shè)開發(fā)法時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進(jìn)行適當(dāng)修正

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』本題考查的是謹(jǐn)慎原則對不同估價方法的要求。選項B在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用較低的，而不是居中的收益估計值進(jìn)行估價;選項E不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。參見教材P171。