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2018年房地產(chǎn)估價師考試章節(jié)輔導:假設開發(fā)法的基本公式

中華考試網(wǎng) [ 2018年3月19日 ] 【大中小】

第二節(jié) 假設開發(fā)法的基本公式●

　　一、假設開發(fā)法最基本的公式

　　□最基本公式為：

　　待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)必要支出及應得利潤

　　后續(xù)必要支出及應得利潤=取得稅費+后續(xù)開發(fā)成本+后續(xù)管理費用+后續(xù)銷售費用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費+后續(xù)開發(fā)利潤

　　◆若采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，則公式為：

　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值=待開發(fā)房地產(chǎn)價值+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　□具體扣減的項目及其金額：開發(fā)過程中還需開展的各項工作及相應的必要支出和應得利潤。已經(jīng)完成的工作及相應的支出和利潤，已包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi)，不應作為扣除項目。

　　□估價時注意2個把握：⑴待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和開發(fā)完成后房地產(chǎn)狀況;⑵開發(fā)完成后房地產(chǎn)經(jīng)營方式。

　　■待開發(fā)房地產(chǎn)狀況(估價對象狀況)：土地、在建工程、舊的房地產(chǎn)等

　　■開發(fā)完成后房地產(chǎn)狀況：熟地、新的房地產(chǎn)(毛壞房、粗裝修房)等

　　■開發(fā)后的經(jīng)營方式：銷售、出租和營業(yè)。

　　□開發(fā)法估價的7種情形：①估價對象為生地，在生地上進行房屋建設;②估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地;③估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設;④估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地;⑤估價對象為成熟地，在熟地上進行房屋建設;⑥估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋;⑦估價對象為舊房，將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房。

　　二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)細化的公式

　　上述假設開發(fā)法最基本的公式，按估價對象狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況可具體細化如下：

　�、迩笊貎r值的公式

　　□適用于在生地上進行房屋建設的公式

　　生地價值=開發(fā)完成后的價值-取得生地的稅費-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

　　◆相對應的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的價值=生地價值+取得生地的稅費+由生地建成房屋的開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　□適用于將生地開發(fā)成熟地的公式

　　生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值-取得生地的稅費-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

　　◆相對應的成本法公式為：

　　開發(fā)完成后的熟地價值=生地價值+取得生地的稅費+由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　�、媲竺貎r值的公式