第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運用

第一節(jié) 假設(shè)開發(fā)法的基本原理

　　一、假設(shè)開發(fā)法(剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法)的含義 ◎

　　含義：是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)◎

　　□理論依據(jù)與收益法相同：預(yù)期原理

　　□開發(fā)法與成本法的區(qū)別。開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值的成本法的倒算法。主要區(qū)別是：成本法中土地價值(土地取得成本)為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測等方法得到，需要求取的是土地價值。

　　□更深的理論依據(jù)：類似于地租原理。只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。

　　三、假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件●

　�、寮僭O(shè)開發(fā)法適用的估價對象

　　□適用對象：具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且其開發(fā)完成后價值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。包括：①可供開發(fā)建設(shè)的土地;②在建工程;③可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)。統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。

　　□城市規(guī)劃設(shè)計條件不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)估價：咨詢規(guī)劃部門和專家意見，或參照周邊土地的城市規(guī)劃設(shè)計條件等方式，推測其最可能的城市規(guī)劃設(shè)計條件，然后據(jù)此進行估價，但須將該最可能的城市規(guī)劃條件作為估價的假設(shè)和限制條件，并估價報告中作出特別提示，說明它是如何推測出的(即可靠性)，它對估價結(jié)果的影響或估價結(jié)果對它的依賴性(包括它的變化會導(dǎo)致的估價結(jié)果的變化)。

　�、婕僭O(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件

　　假設(shè)開發(fā)法估價的2個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則及最高最佳使用原則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等);②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確預(yù)測了開發(fā)完成后的價值。

　　□開發(fā)法估價對社會經(jīng)濟環(huán)境的要求：①要有統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);②要有明朗、穩(wěn)定及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括長遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計劃;③要有全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括有清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易的稅費清單或目錄。

　�、缂僭O(shè)開發(fā)法的其他用途

　　□開發(fā)法用于估價與用于投資分析的區(qū)別：在選取有關(guān)參數(shù)、系數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，立場不同：①估價：典型投資者;②投資分析：某個特定投資者。

　　□適用于投資分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的目的是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供依據(jù)。

　　■提供3種數(shù)據(jù)：①測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格。②測算開發(fā)項目的預(yù)期利潤。③確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。

　　四、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟

　　□6個步驟：①調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;③估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;④預(yù)測開發(fā)完成后的價值;⑤預(yù)測后續(xù)必要支出和應(yīng)得利潤;⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

　　□調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和選取最佳的開發(fā)利用方式。

　　□調(diào)查分析土地基本情況(4個方面)：⑴弄清地塊區(qū)位狀況。分3個層次：①所在城市性質(zhì);②所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);③具體坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳土地用途服務(wù)。⑵弄清地塊實物狀況，包括面積、形狀、地勢、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等。弄清這些，主要是為預(yù)測后續(xù)必要支出服務(wù)。⑶弄清地塊規(guī)劃條件。包括弄清規(guī)劃規(guī)定的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。弄清這些，主要是為選取最佳開發(fā)利用方式、確定開發(fā)完成的房地產(chǎn)狀況服務(wù)。⑷弄清將擁有土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)、使用期限、是否不得續(xù)期，以及對項目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、出租甚至價格等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格、租金等服務(wù)。

　　□選擇最佳的開發(fā)利用方式：選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。要在規(guī)劃允許范圍內(nèi)選取。選取最佳用途最重要。選取最佳用途，要考慮該地塊位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，即要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰Γ�即在項目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。