第七節(jié) 收益法總結(jié)和運(yùn)用舉例

　　一、收益法分類

　　□按資本化方式的不同：直接資本化法(含收益乘數(shù)法)和報(bào)酬資本化法(現(xiàn)金流量折現(xiàn)法)

　　□按凈收益測算途徑的不同：投資法和利潤法

　　二、收益法總結(jié)——直接資本化法

　　□估價(jià)中公式轉(zhuǎn)換

　　■房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)凈收益÷資本化率　　　■資本化率=房地產(chǎn)凈收益÷房地產(chǎn)價(jià)值

　　■房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)價(jià)值×資本化率　　　■房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)凈收益×收益乘數(shù)

　　■收益乘數(shù)=房地產(chǎn)價(jià)值÷房地產(chǎn)收益　　　　■凈收益乘數(shù)=1÷資本化率

　　□凈收益與資本化率的匹配

　　■由土地收益求土地價(jià)值：

　　土地價(jià)值=土地凈收益÷土地資本化率

　　■由建筑物收益求取建筑物價(jià)值：

　　建筑物價(jià)值=建筑物凈收益÷建筑物資本化率

　　■由房地產(chǎn)收益求取房地價(jià)值：

　　房地價(jià)值=房地凈收益÷綜合資本化率

　　■由房地收益單獨(dú)求取土地價(jià)值：

　　土地價(jià)值=(房地凈收益-建筑物凈收益)÷土地資本化率

　　土地價(jià)值=(房地凈收益-建筑物價(jià)值×建筑物資本化率)÷土地資本化率

　　土地價(jià)值=房地凈收益÷綜合資本化率-建筑物價(jià)值

　　■由房地收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)值：

　　建筑物價(jià)值=(房地凈收益-土地凈收益)÷建筑物資本化率

　　建筑物價(jià)值=(房地凈收益-土地價(jià)值×土地建資本化率)÷建筑物資本化率

　　建筑物價(jià)值=房地凈收益÷綜合資本化率-土地價(jià)值

　　□名義凈收益與名義報(bào)酬率(名義資本化率)相匹配，實(shí)際收益與實(shí)際報(bào)酬率(實(shí)際資本化率)相匹配，稅前凈收益與稅前報(bào)酬率(稅前資本化率)相匹配，稅后凈收益與稅后報(bào)酬率(稅后資本化率)相匹配，自有資金凈收益與自有資金報(bào)酬率(自有資金資本化率)相匹配。

　　三、收益法運(yùn)用舉例

　　【例8-29】某宗房地產(chǎn)建成于2003年8月15日，此后收益期限為48年;2004年8月15日至2007年8月15日分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元;預(yù)計(jì)2008年8月15日至2010年8月15日可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2011年8月15日起每年或獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。請利用上述資料測算該宗房地產(chǎn)2007年8月15日的收益價(jià)格。

　　【解】本題的關(guān)鍵是確定Ai和t值。由題意可知估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年8月15日，未來收益應(yīng)為2007年8月15日以后的凈收益，故Ai為2007年8月15日至2010年8月15日的凈收益，A為2008年8月15日以后的年凈收益。t=3年。該宗房地產(chǎn)2007年8月15日的收益價(jià)格測算如下：

　�、胚x用的計(jì)算公式為：

　　⑵根據(jù)題意已知：A1=94萬元，A2=93萬元，A3=96萬元，A=95萬元，Y=9%，n=48-4(年)，t=3年

　　⑶將上述數(shù)字代入公式中計(jì)算如下：

　　注意：總年限為48年，其中2008年8月15日以前4年為已過去年限，應(yīng)扣除，剩余年限為=48-4=44年

　　【例8-31】估價(jià)對象概況：本估價(jià)對象是一幢出租的寫字樓;土地總面積12 000㎡，總建筑面積52 000㎡;建筑層數(shù)為地上22層、地下2層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);土地使用期限為50年，從2003年5月15日起計(jì)。估價(jià)要求：需要評估該寫字樓2008年5月15日的購買價(jià)格。

　　【解】估價(jià)過程如下：

　�、扑鸭�有關(guān)資料。通過調(diào)查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費(fèi)進(jìn)行比較分析，得出了估價(jià)對象的有關(guān)情況和正常客觀的數(shù)據(jù)如下：

　　⑶ 測算年有效毛收入

　　年有效毛收入=可供出租的面積×月租金額×12×出租率

　　=31 200×35×12×90%=1 179.36萬元

　�、� 測算年運(yùn)營費(fèi)用：

　�、� 年經(jīng)常費(fèi)=10×12=120萬元

　　② 年房地產(chǎn)稅=1 179.36×12%=141.52萬元

　�、� 其他稅費(fèi)=1 179.36×6%=70.76萬元

　�、� 年運(yùn)營費(fèi)用=①+②+③=332.28萬元

　�、� 計(jì)算年凈收益

　　年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=1 179.36-332.28=847.08萬元

上述公式中的收益期限n等于45年(建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，長于土地使用期限。土地使用從2003年5月15日起計(jì)為50年，2003年5月15日到2008年5月15日為5年，此后的收益期限為45年)，因此

　　估價(jià)結(jié)果：根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并參與房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定本估價(jià)對象于2008年5月15日的購買總價(jià)為8355萬元，約合每平方米建筑面積1606.73元。