第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取

　　一、重新購建價(jià)格的含義◎——重新購建成本

　　□含義：指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出和應(yīng)得利潤。

　　□如何把握重新購建價(jià)格的含義——應(yīng)特別記住3點(diǎn)

　　■是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)可以是現(xiàn)在、過去或未來。

　　■是客觀的價(jià)格。重新取得的支出或重新開發(fā)建設(shè)的支出和利潤，是所必須付出的本、費(fèi)、稅、利潤，且為相同或相似房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)的平均水平，即客觀成本而不是實(shí)際成本。

　　■建筑物重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，土地重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。建筑物重新購建價(jià)格中未扣除建筑物折舊，而土地的增價(jià)、減價(jià)因素一般已考慮在土地重新購建價(jià)格中。

　　二、重新購建價(jià)格的求取思路◎

　　1.房地重新購建價(jià)格的求取思路：思路一：模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)上，按成本法思路求取。思路二：土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格。

　　2.土地重新購建價(jià)格的求取思路：假設(shè)土地上沒有建筑物，用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取該土地的重新購置價(jià)格，也可用成本法求取其重新開發(fā)成本。

　　3.建筑物重新購建價(jià)格的求取思路。假設(shè)該建筑物所占用的土地已取得，且該土地為空地，其他的狀況均維持不變，然后在該空地上建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤;也可設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給承包商建造，由承包商將全新建筑物移交給發(fā)包人，發(fā)包人應(yīng)支付給承包商的全部費(fèi)用，再加上發(fā)包人的其他必要支出及應(yīng)得利潤。

　　三、建筑物重新購建價(jià)格的求取方式：重建價(jià)格基準(zhǔn)、重置價(jià)格基準(zhǔn)●

　　建筑物重新購建價(jià)格：重置價(jià)格和重建價(jià)格。⑴重建價(jià)格(重建成本);⑵重置價(jià)格(重置成本)。通常重置價(jià)格要比重建價(jià)格低。重置價(jià)格→是替代原理的體現(xiàn)

　　重置價(jià)格與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用，通常比重建價(jià)格低。重建價(jià)格與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同，重建價(jià)格適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。前者強(qiáng)調(diào)效用相同，后者強(qiáng)調(diào)實(shí)體的相同性。

　　四、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法●

　　□建筑物的重新購建價(jià)格可采用市場法、成本法求取，也可通過政府或其授權(quán)的部門、機(jī)構(gòu)公布的房屋重置價(jià)格或房地產(chǎn)市場價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格來求取。

　　□建筑物重新購建價(jià)格相當(dāng)于在估價(jià)時(shí)點(diǎn)新建成的建筑物價(jià)值，公式為：

　　建筑物重新購建價(jià)格=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　　□具體求取方法4種：(1)單位比較法;(2)分部分項(xiàng)法;(3)工料測量法;(4)指數(shù)調(diào)整法。

　�、鍐挝槐容^法 實(shí)質(zhì)上是一種市場法

　　□含義：是以估價(jià)對(duì)象建筑物為整體，選取某種與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的計(jì)量單位作為比較單位，然后調(diào)查、了解在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的這種單位建筑安裝工程費(fèi)，并對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚�、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取估價(jià)對(duì)象建筑物重新購建價(jià)格的方法。主要有單位面積法和單位體積法。修正、調(diào)整包括：①單位建安費(fèi)(不正常的)→正常;②單位建安費(fèi)(建造日期的)→估價(jià)時(shí)點(diǎn);③建筑規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等方面的差異(實(shí)例)→估價(jià)對(duì)象。

　　□單位面積法是調(diào)查、了解在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位建筑面積建筑安裝工程費(fèi)，然后對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚�、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。 例題P231

　　□單位體積法是調(diào)查、了解在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位體積建筑安裝工程費(fèi)，然后對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚�、調(diào)整，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。

　�、娣植糠猪�(xiàng)法

　　□含義：是先假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程，并測算每個(gè)獨(dú)立或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量，然后調(diào)查、了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格或成本，最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本后相加，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。在運(yùn)用分部分項(xiàng)法時(shí)，需要注意2點(diǎn)：①應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位;②既不要漏項(xiàng)也不要重復(fù)計(jì)算，以免造成測算不準(zhǔn)。例題P229

　�、绻ち蠝y量法

　　□含義：是先假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，并測算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類、數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后調(diào)查、了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)相應(yīng)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最后將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，再加上相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤，來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。

　　□優(yōu)點(diǎn)：詳細(xì)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)：比較費(fèi)時(shí)、費(fèi)力并需有其他專家的參與，它主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格。

　�、柚笖�(shù)調(diào)整法(成本指數(shù)趨勢(shì)法)

　　□含義：是利用有關(guān)成本指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的歷史成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的成本來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果。

　　□將歷史成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的成本的具體方法，與市場法中市場狀況調(diào)整的方法相同。